Was kostet die Verwaltung einer Kurzzeitvermietung in Sanremo?

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie einen Verwalter beauftragen oder alles selbst machen sollen, um zu sparen. Die Frage ist richtig, aber sie muss richtig gestellt werden: nicht „Was kostet das?“, sondern Was bleibt mir am Ende in der Tasche?

Um das zu beantworten, musst du alle Kostenposten einer Kurzzeitvermietung kennen, auch die unsichtbaren. In diesem Guide findest du sie einzeln, mit der Angabe, wer sie zahlt, wie sie berechnet werden und wo die Überraschungen lauern.

Die Kostenposten im Überblick

Sehen wir sie uns im Detail an.

Provisionen der Portale

Airbnb, Booking und die anderen Portale behalten bei jeder Buchung eine Provision ein. Der Prozentsatz hängt vom Portal ab, vom gewählten Tarifmodell und davon, wie die Provision zwischen dir und dem Gast aufgeteilt wird. Das ist einer der höchsten und am wenigsten sichtbaren Kostenposten, weil er abgezogen wird, bevor das Geld bei dir ankommt.

Direktbuchungen über die Website der Wohnung oder des Verwalters haben diese Provision nicht. Deshalb lohnt es sich, mit der Zeit einen Anteil an Stammgästen aufzubauen, die direkt buchen.

Reinigung und Wäsche

Jeder Gästewechsel erfordert eine Komplettreinigung, frische Bettwäsche und Handtücher, Waschen und Bügeln. Meist zahlt der Gast pro Aufenthalt eine Reinigungsgebühr, die die Kosten ganz oder teilweise deckt. Bei kurzen Aufenthalten gibt es mehr Wechsel: Deshalb muss der Mindestaufenthalt gut eingestellt sein, Saison für Saison.

Neben den Kosten zählt die Qualität: Eine schlechte Reinigung ist die Hauptursache für negative Bewertungen.

Nebenkosten, Internet und Verbrauchsmaterial

Strom, Gas, Wasser und Internet trägst du. Im Sommer schlägt die Klimaanlage auf die Rechnung, im Winter die Heizung. Dazu kommt Verbrauchsmaterial: Papier, Bad- und Küchenprodukte, Reinigungsmittel, Willkommensset. Pro Aufenthalt kleine Beträge, aber übers Jahr konstant.

Instandhaltung, Sicherheit und Versicherung

Eine kurzzeitvermietete Wohnung wird stärker genutzt als eine, in der nur eine Familie wohnt. Rechne mit kleinen Reparaturen (Wasserhähne, Glühbirnen, Schlösser), dem regelmäßigen Ersatz von Wäsche und kleinen Elektrogeräten und einer Rücklage für Verschleiß.

Das Gesetz verlangt außerdem funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder und normgerechte Feuerlöscher. Eine Versicherung, die Schäden und die Haftpflicht gegenüber Gästen abdeckt, ist dringend zu empfehlen.

CIN: der Code, den jede Wohnung braucht

Seit 2025 muss jede kurzzeit- oder touristisch vermietete Immobilie einen CIN haben, den Codice Identificativo Nazionale (nationale Identifikationsnummer), vergeben vom Tourismusministerium. Er muss außen am Gebäude angebracht und in jedem Inserat angegeben werden. Die Beantragung ist kostenlos, aber die Strafen sind hoch: 800 bis 8.000 Euro, wenn er fehlt, 500 bis 5.000 Euro, wenn er nicht ausgehängt oder angegeben ist, dazu wird das Inserat entfernt.

Steuern auf die Miete und die 21-%-Quellensteuer

Für Privatpersonen gilt 2026:

• cedolare secca (pauschale Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen) zu 21 % auf eine Immobilie deiner Wahl, 26 % auf die weiteren;
• ab der dritten Immobilie, die im selben Jahr kurzzeitvermietet wird, gilt die Tätigkeit als gewerblich, und du brauchst eine Partita IVA (italienische Umsatzsteuer-Identifikationsnummer).

Wenn ein Vermittler die Mieten für dich einnimmt, behält er eine Quellensteuer von 21 % als Vorauszahlung ein, führt sie an den Fiskus ab und stellt dir die Certificazione Unica (jährliche Steuerbescheinigung) aus, die du dann für die Steuererklärung nutzt. Das ist ein praktischer Vorteil: Ein Großteil der Steuern ist schon bezahlt, und du hast ein geordnetes Dokument für deinen Steuerberater. Details in Steuern, CIN und Vorschriften.

Kurtaxe

In Sanremo zahlt der Gast die Kurtaxe, aber wer kassiert, muss sie berechnen, einziehen, an die Gemeinde abführen und die vorgeschriebenen Erklärungen abgeben. Seit dem 1. Januar 2026 sind es für Ferienwohnungen und Unterkünfte außerhalb der Hotellerie bis zu 2 Euro pro Person und Nacht, für höchstens 5 aufeinanderfolgende Nächte, mit Befreiungen laut Gemeindeordnung. Die Beträge ändern sich: Prüfe immer den geltenden Beschluss.

Mit der Kurtaxe verbunden sind die Meldepflichten: die Registrierung der Gäste im Portal Alloggiati Web (Gästemeldung an die Polizia di Stato) innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft und die statistischen Meldungen an Region und Gemeinde.

Das Verwaltungshonorar

Ein professioneller Verwalter arbeitet meist mit einem Anteil am Umsatz: Er verdient, wenn du verdienst. Kläre vor der Unterschrift immer:

• worauf der Anteil berechnet wird: auf den Bruttobetrag oder auf den Betrag nach Portalprovisionen oder Reinigungsgebühr;
• was enthalten ist: Fotos, Inserate, Preise, Nachrichten, Check-in, Reinigung, Instandhaltung, steuerliche Pflichten;
• ob es Fix- oder Startkosten gibt und was in Monaten passiert, in denen die Wohnung nichts einbringt;
• wie und wann du Geld und Abrechnung bekommst.

Wenn du zwei Angebote vergleichst, vergleiche den Leistungsumfang, nicht nur den Prozentsatz.

Einmalige Startkosten

Vor der ersten Buchung gibt es einige Ausgaben, die nur einmal anfallen:

• Ausstattung: Ersatzwäsche, komplettes Geschirr, kleine Elektrogeräte, Schlüsselsafe oder elektronisches Schloss;
• Sicherheit: Gas- und Kohlenmonoxidmelder, Feuerlöscher, eventuelle Anpassungen der Anlagen;
• Präsentation: kleine Home-Staging-Maßnahmen und ein professionelles Fotoshooting;
• Formalitäten: Beantragung des CIN, Meldungen an die Gemeinde und Zugang zu den Portalen für Alloggiati und Kurtaxe.

Diese Kosten holst du in den ersten Monaten wieder herein, wenn die Wohnung gut startet. Lies So bereitest du deine Wohnung auf die Kurzzeitvermietung vor.

Selbst machen ist nicht gratis

Alles selbst zu verwalten scheint nichts zu kosten, tut es aber doch. Inserate, Nachrichten zu jeder Uhrzeit, Check-in, Reinigung, Wäsche, Bürokratie und Unvorhergesehenes kosten Zeit. Und dazu kommen die Fehler von jemandem, der es nicht beruflich macht: ein falscher Preis in der Festivalwoche, eine negative Bewertung, ein Bußgeld wegen des CIN oder einer versäumten Meldung. Die echten Kosten des Selbermachens sind fast immer höher, als es scheint.

Der richtige Maßstab: netto, nicht der Prozentsatz

Eine Verwaltung, die mehr „kostet“, aber die Wohnung zu besseren Preisen füllt, lässt dir mehr in der Tasche als eine, die wenig „kostet“, aber schlecht arbeitet. Die Frage ist immer dieselbe: Wie viel verdiene ich mit diesem Service am Jahresende netto im Vergleich zum Selbermachen? Wie sich dieser Nettobetrag zusammensetzt, findest du in Was bringt eine Kurzzeitvermietung in Sanremo?.

So arbeitet Abitare

Abitare ist ein Gastgewerbe- und Technologieunternehmen aus Sanremo, mit über 200 verwalteten Immobilien seit 2019. Alles läuft über Abitare OS, die Plattform, mit der wir arbeiten:

• dynamische Preise, täglich aktualisiert, und Veröffentlichung auf Airbnb, Booking.com, Vrbo, kleineren Portalen und der eigenen Website, Kalender und Preise über einen Channel Manager synchronisiert;
• Online-Check-in mit Identitätsprüfung: Du weißt, wer deine Wohnung betritt;
• automatische Steuern: Als Steuereinbehaltspflichtige übernehmen wir die 21-%-Quellensteuer und die Certificazione Unica, ebenso Kurtaxe, Alloggiati und CIN;
• professionelle Reinigung und Wäsche sowie Instandhaltung;
• Eigentümer-App: Buchungen live, Einnahmen, Monatsabrechnung, Dokumente und Vorjahresvergleich; Überweisung bis zum 15. des Monats.

Für den Eigentümer gibt es keine Fixkosten: Wir werden bezahlt, wenn deine Wohnung Ertrag bringt. Wir zeigen dir vor dem Start, was enthalten ist; die Details stehen auf der Seite Kosten.

Rechne mit deiner eigenen Wohnung

Am schnellsten findest du heraus, ob es sich lohnt, wenn du von den Zahlen deiner Immobilie ausgehst. Mit dem Ertragsrechner siehst du eine Schätzung des Nettoertrags nach Quellensteuer, Reinigung und Provision. Wenn du lieber sprechen möchtest, vereinbare einen Termin und wähle Tag und Uhrzeit.

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