Molti proprietari si chiedono se convenga affidarsi a un gestore o fare da sé per risparmiare. È la domanda giusta, ma va posta nel modo giusto: non «quanto costa», ma quanto mi resta in tasca alla fine.
Per rispondere devi conoscere tutte le voci di costo di un affitto breve, anche quelle che non si vedono. In questa guida le trovi una per una, con chi le paga, come si calcolano e dove si nascondono le sorprese.
Le voci di costo, in sintesi
| Voce | Tipo | Chi la paga |
|---|---|---|
| Commissioni dei portali | variabile, su ogni prenotazione | proprietario, in parte l'ospite |
| Pulizie e biancheria | variabile, per soggiorno | in genere l'ospite, con il contributo pulizia |
| Utenze e internet | fissa e variabile | proprietario |
| Consumabili e set di benvenuto | variabile | proprietario |
| Manutenzione e usura | variabile | proprietario |
| Assicurazione e sicurezza | fissa | proprietario |
| Compenso di gestione | variabile | proprietario, se delega |
| Imposte sul canone | variabile | proprietario |
| Tassa di soggiorno | per ospite e notte | ospite, versata al Comune |
Vediamole nel dettaglio.
Commissioni dei portali
Airbnb, Booking e gli altri portali trattengono una commissione su ogni prenotazione. La percentuale dipende dal portale, dal modello di tariffa scelto e da come la commissione è divisa tra te e l'ospite. È uno dei costi più alti e meno visibili, perché viene trattenuto prima che i soldi arrivino a te.
Le prenotazioni dirette, dal sito della casa o del gestore, non hanno questa commissione: per questo conviene costruire nel tempo una quota di ospiti che tornano e prenotano direttamente.
Pulizie e biancheria
Ogni cambio ospite richiede pulizia completa, cambio di lenzuola e asciugamani, lavaggio e stiratura. Di solito l'ospite paga un contributo pulizia per soggiorno, che copre in tutto o in parte il costo. Con soggiorni brevi i cambi sono più frequenti: per questo il soggiorno minimo va impostato bene, stagione per stagione.
Oltre al costo, conta la qualità: una pulizia fatta male è la prima causa di recensioni negative.
Utenze, internet e consumabili
Luce, gas, acqua e internet restano a tuo carico. D'estate l'aria condizionata pesa sulla bolletta; d'inverno il riscaldamento. A questi si aggiungono i consumabili: carta, prodotti per bagno e cucina, detersivi, set di benvenuto. Sono importi piccoli per soggiorno ma costanti nell'anno.
Manutenzione, sicurezza e assicurazione
Un appartamento in affitto breve si usa più di una casa abitata da una sola famiglia. Metti in conto piccoli interventi (rubinetti, lampadine, serrature), la sostituzione periodica di biancheria e piccoli elettrodomestici e un fondo per l'usura.
La legge richiede inoltre rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma. Un'assicurazione che copra danni e responsabilità civile verso gli ospiti è fortemente consigliata.
CIN: il codice che ogni casa deve avere
Dal 2025 ogni immobile in affitto breve o turistico deve avere il CIN, il Codice Identificativo Nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo. Va esposto all'esterno dell'edificio e indicato in ogni annuncio. Richiederlo è gratuito, ma le sanzioni sono pesanti: da 800 a 8.000 euro se manca, da 500 a 5.000 euro se non è esposto o indicato, con rimozione dell'annuncio.
Le imposte sul canone e la ritenuta del 21%
Per le persone fisiche, nel 2026:
- cedolare secca al 21% su un immobile a scelta, 26% sugli altri;
- dal terzo immobile in affitto breve nello stesso anno l'attività è considerata d'impresa e serve la partita IVA.
Quando un intermediario incassa i canoni per tuo conto, opera una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, la versa all'Erario e ti rilascia la Certificazione Unica, che poi usi in dichiarazione. È un vantaggio pratico: buona parte delle imposte è già versata e hai un documento ordinato da dare al commercialista. Per i dettagli leggi Tasse, CIN e normativa.
Tassa di soggiorno
A Sanremo la tassa di soggiorno la paga l'ospite, ma chi incassa deve calcolarla, riscuoterla, versarla al Comune e fare le dichiarazioni previste. Dal 1° gennaio 2026 per case vacanza e strutture extralberghiere si arriva a 2 euro a persona a notte, per un massimo di 5 notti consecutive, con esenzioni stabilite dal regolamento comunale. Gli importi cambiano: verifica sempre la delibera in vigore.
Collegate alla tassa ci sono le comunicazioni obbligatorie: la registrazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo e le comunicazioni statistiche a Regione e Comune.
Il compenso di gestione
Un gestore professionale lavora in genere su una quota del ricavo: guadagna quando guadagni tu. Prima di firmare, chiarisci sempre:
- su cosa si calcola la quota: sul lordo, sul netto delle commissioni dei portali o del contributo pulizia;
- cosa è incluso: foto, annunci, prezzi, messaggi, check-in, pulizie, manutenzione, adempimenti fiscali;
- se ci sono costi fissi o di attivazione, e cosa succede nei mesi in cui la casa non produce;
- come e quando ricevi i soldi e il rendiconto.
Quando confronti due offerte, confronta ciò che è incluso, non solo la percentuale.
Costi una tantum per partire
Prima della prima prenotazione ci sono alcune spese da mettere in conto una volta sola:
- dotazioni: biancheria di ricambio, stoviglie complete, piccoli elettrodomestici, cassetta di sicurezza per le chiavi o serratura elettronica;
- sicurezza: rilevatori di gas e monossido, estintore, eventuali adeguamenti dell'impianto;
- presentazione: piccoli interventi di home staging e un servizio fotografico professionale;
- pratiche: richiesta del CIN, comunicazioni al Comune e accesso ai portali Alloggiati e della tassa di soggiorno.
Sono costi che si recuperano nei primi mesi se la casa parte bene. Leggi Come preparare la casa per l'affitto breve.
Il fai-da-te non è gratis
Gestire da soli sembra a costo zero, ma non lo è. Annunci, messaggi a ogni ora, check-in, pulizie, biancheria, burocrazia e imprevisti costano tempo. E ci sono gli errori di chi non lo fa di mestiere: un prezzo sbagliato nella settimana del Festival, una recensione negativa, una multa per il CIN o per una comunicazione mancata. Il costo reale del fai-da-te è quasi sempre più alto di quanto sembri.
Il metro giusto: il netto, non la percentuale
Una gestione che «costa» di più ma riempie la casa a prezzi migliori ti lascia in tasca più di una che «costa» poco ma lavora male. La domanda da farsi è sempre la stessa: con questo servizio, quanto guadagno netto a fine anno rispetto a fare da solo? Come si costruisce quel netto lo trovi in Quanto rende un affitto breve a Sanremo.
Come lavora Abitare
Abitare è un'azienda di ospitalità e tecnologia nata a Sanremo, con oltre 200 immobili gestiti dal 2019. Tutto passa da Abitare OS, la piattaforma su cui lavoriamo:
- prezzi dinamici aggiornati ogni giorno e pubblicazione su Airbnb, Booking.com, Vrbo, portali minori e sito diretto, con calendari e prezzi sincronizzati dal channel manager;
- check-in online con verifica d'identità: sai chi entra in casa tua;
- fisco automatico: come sostituti d'imposta facciamo noi ritenuta del 21% e Certificazione Unica; tassa di soggiorno, Alloggiati e CIN pure;
- pulizie e biancheria professionali e manutenzione;
- app proprietari: prenotazioni dal vivo, incassi, rendiconto mensile, documenti e confronto anno su anno; bonifico entro il 15 del mese.
Non ci sono costi fissi a carico del proprietario: siamo remunerati quando la tua casa produce. Ti mostriamo cosa è incluso prima di iniziare; il dettaglio è nella pagina Costi.
Fai i conti sulla tua casa
Il modo più rapido per capire se conviene è partire dai numeri del tuo immobile. Con il calcolatore di rendita vedi una stima del netto dopo ritenuta, pulizie e commissione. Se preferisci parlarne, prenota un appuntamento scegliendo giorno e fascia oraria.