«Quanto mi rende la casa con gli affitti brevi?» È la prima domanda di ogni proprietario. La risposta onesta è: dipende, ma non è un mistero. Il rendimento si costruisce con poche variabili misurabili. Se le conosci, puoi stimare il tuo netto con buona precisione e confrontarlo con un affitto tradizionale.
In questa guida trovi la formula, le variabili che contano a Sanremo, i costi e le tasse da sottrarre e gli errori che abbassano il risultato.
La formula: dal lordo al netto
Il conto parte da due numeri e arriva a uno solo, quello che ti interessa davvero.
- Ricavo lordo = notti vendute × prezzo medio per notte.
- Meno i costi diretti del soggiorno: commissioni dei portali, pulizie e biancheria.
- Meno i costi della casa: utenze, internet, condominio per la quota di competenza, manutenzione, consumabili.
- Meno il compenso di gestione, se ti affidi a un gestore.
- Meno le imposte sul canone: cedolare secca o IRPEF.
- = Netto in tasca.
La tassa di soggiorno non è un tuo ricavo: la paga l'ospite e va versata al Comune. Va tenuta fuori dal calcolo.
Le due leve: occupazione e prezzo medio
Il ricavo lordo dipende da due leve che si muovono insieme.
- Occupazione: la percentuale di notti vendute sulle notti disponibili.
- Prezzo medio per notte (in gergo ADR): quanto incassi in media per ogni notte venduta.
Tenere il prezzo alto svuota il calendario; tenerlo basso lo riempie ma lascia soldi sul tavolo. L'indicatore che le mette insieme è il ricavo per notte disponibile (RevPAR): occupazione × prezzo medio. È il numero da guardare quando confronti due periodi o due gestioni diverse.
Cosa fa salire il rendimento a Sanremo
Posizione
A Sanremo contano tre distanze: dal mare, dal centro pedonale e dal Teatro Ariston. Una casa a pochi minuti a piedi dal mare o dall'Ariston ha più richieste tutto l'anno, non solo in estate. Le zone collinari possono rendere bene se offrono vista, terrazzo e parcheggio.
Dimensioni e posti letto
Un bilocale per quattro persone e un trilocale per sei si rivolgono a pubblici diversi: coppie e weekend il primo, famiglie, gruppi e troupe il secondo. Il numero di camere separate conta più del numero di divani letto.
Dotazioni
Aria condizionata, Wi-Fi veloce, lavatrice, cucina completa, ascensore, terrazzo o vista mare sono filtri che gli ospiti usano davvero sui portali. Ogni dotazione mancante ti esclude da una parte delle ricerche.
Foto, annuncio e recensioni
Due appartamenti simili nello stesso palazzo possono rendere in modo molto diverso. Foto professionali, un annuncio chiaro in più lingue e recensioni alte portano più prenotazioni a prezzi migliori. Approfondisci in Come preparare la casa per l'affitto breve.
La stagionalità a Sanremo
Sanremo ha una domanda più distribuita di molte località di mare:
- Estate: il picco classico, con soggiorni più lunghi e famiglie.
- Febbraio, settimana del Festival: la domanda più alta dell'anno vicino all'Ariston, con prezzi per notte molto superiori alla media invernale. Le date del 2027 sono state annunciate dal 16 al 20 febbraio.
- Primavera e autunno: clima mite, eventi, ciclabile, turismo dalla Francia e dal Nord Europa.
- Inverno: domanda più bassa, ma con weekend, ponti, lavoratori in trasferta e soggiorni medi.
Una buona gestione lavora proprio sui mesi intermedi: è lì che si guadagna la differenza rispetto a chi affitta solo d'estate. Leggi Prezzi dinamici negli affitti brevi.
I costi da sottrarre
| Voce | Chi la paga | Note |
|---|---|---|
| Commissioni dei portali | proprietario (in parte l'ospite) | variano per portale e modello di tariffa |
| Pulizie e biancheria | in genere coperte dal contributo pulizia dell'ospite | per soggiorno |
| Utenze e internet | proprietario | luce e aria condizionata pesano d'estate |
| Consumabili | proprietario | prodotti bagno, cucina, set di benvenuto |
| Manutenzione | proprietario | piccoli interventi e usura |
| Gestione | proprietario | se ti affidi a un gestore |
| Tassa di soggiorno | ospite | si incassa e si versa al Comune |
Il dettaglio di ogni voce, compresi CIN, sicurezza e compenso di gestione, è nella guida Quanto costa la gestione di un affitto breve.
Le tasse sul canone
Per una persona fisica che affitta per periodi fino a 30 giorni, nel 2026 valgono queste regole:
- cedolare secca al 21% su un immobile a scelta;
- cedolare secca al 26% sugli altri immobili in affitto breve;
- dal terzo immobile destinato ad affitti brevi nello stesso anno l'attività si considera d'impresa: servono partita IVA e regime d'impresa, e la cedolare non si applica più.
Se un intermediario incassa i canoni per tuo conto, trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, la versa e ti rilascia la Certificazione Unica. Le regole cambiano spesso: per la tua situazione confrontati sempre con il tuo commercialista. Trovi tutto in Tasse, CIN e normativa.
Affitto breve o affitto tradizionale?
Il confronto corretto è tra due netti, non tra due lordi. Nell'affitto tradizionale incassi meno, ma con pochi costi e poco lavoro; nell'affitto breve il potenziale è più alto, ma i costi e l'impegno crescono. Tieni conto anche di cosa vale per te poter usare la casa qualche settimana l'anno. Il confronto completo è in Affitto breve o affitto tradizionale.
Come leggere una stima di rendita
Quando qualcuno ti propone una cifra, fai sempre queste domande:
- È lorda o netta? Una stima seria dice quali costi e quali imposte ha già tolto.
- Su quale occupazione si basa? Un'ipotesi di casa piena tutto l'anno non è realistica in nessuna località di mare.
- Considera il calendario reale? Le settimane che tieni per te, i lavori di manutenzione e i mesi di chiusura vanno tolti dalle notti disponibili.
- Da quali dati parte? Le stime più affidabili usano prenotazioni reali di case simili nella stessa zona, non medie nazionali.
Un buon numero è uno che puoi verificare dopo un anno, confrontandolo con il rendiconto.
Gli errori che abbassano la rendita
- Prezzo fisso tutto l'anno: perdi i picchi e resti vuoto nei periodi deboli.
- Calendario chiuso troppo a lungo per uso personale nei mesi più richiesti.
- Soggiorno minimo sbagliato: troppo lungo d'inverno, troppo corto d'estate.
- Risposte lente agli ospiti: i portali premiano chi risponde in fretta.
- Adempimenti trascurati: una sanzione per CIN mancante o un errore sulla tassa di soggiorno si mangiano mesi di margine.
Domande frequenti
Posso usare la casa per me qualche settimana l'anno? Sì. Basta bloccare le date sul calendario in anticipo; tieni presente che le settimane di agosto e del Festival sono quelle che rendono di più.
Il rendimento è uguale ogni anno? No. Cambia con gli eventi, il calendario delle festività e la concorrenza. Per questo conviene confrontare lo stesso mese anno su anno, non solo il totale.
Serve arredare da capo? Quasi mai. Spesso bastano interventi mirati, buone foto e le dotazioni che gli ospiti cercano.
Come lavoriamo noi
Abitare è un'azienda di ospitalità e tecnologia nata a Sanremo: oltre 200 immobili gestiti dal 2019. Abitare OS, la piattaforma su cui lavoriamo (software di Federico Aresio concesso in uso ad ABC SRLS), aggiorna i prezzi ogni giorno in base alla domanda, pubblica la casa su Airbnb, Booking.com, Vrbo, portali minori e sito diretto, con calendari e prezzi sincronizzati dal channel manager, e gestisce il check-in online con verifica d'identità.
Come sostituti d'imposta ci occupiamo noi di ritenuta del 21% e Certificazione Unica, oltre a tassa di soggiorno, comunicazioni Alloggiati e CIN. Nell'app proprietari vedi prenotazioni dal vivo, incassi, rendiconto mensile e confronto anno su anno; il bonifico arriva entro il 15 del mese.
Calcola la rendita della tua casa
Le medie generiche servono a poco: conta la tua casa, con la sua posizione e le sue dotazioni. Con il calcolatore di rendita ottieni una stima del netto dopo ritenuta, pulizie e commissione. Se vuoi parlarne di persona, prenota un appuntamento scegliendo giorno e fascia oraria.