Dal prezzo dell'ospite al tuo bonifico, voce per voce.

L'ospite paga le notti, la pulizia finale e la tassa di soggiorno. La tassa si mette subito da parte: il punto di partenza dei conti è il totale di notti e pulizia.

Se arrivano supplementi pagati dall'ospite (una notte in più, il posto auto, un arrivo anticipato), si aggiungono alla parte delle notti e seguono le stesse regole.

La incassiamo noi su tutti i canali (su Airbnb arriva dentro il pagamento del portale) e la versiamo al Comune. Non è un tuo ricavo e non è un nostro ricavo: non entra nella commissione, nella ritenuta né nel tuo netto.

Le tariffe che applichiamo oggi: Sanremo 2 € a persona a notte, esenti sotto i 12 anni; Bordighera 2 €, esenti sotto i 12 anni, fino a 15 notti; Ospedaletti 1,50 €.

Se un portale non ha incassato la tassa (per esempio un annuncio pubblicato senza), non te la togliamo: nessuno l'ha pagata.

Booking trattiene il 15% di commissione più l'1,5% per il servizio di pagamento: nei conti usiamo il 16,5%.

Airbnb: usiamo la commissione vera di ogni prenotazione, quella che Airbnb dichiara. Negli annunci «solo host» è il 15,5%; negli annunci a commissione divisa all'host resta circa il 3% e il resto lo paga l'ospite.

Prenotazioni dirette dal nostro sito: 2% se l'ospite paga con carta (il costo del circuito), niente con bonifico.

La commissione si calcola sul totale, pulizia compresa, perché il portale la trattiene su tutto quello che incassa.

Booking e Airbnb sono società estere e fatturano la commissione senza IVA italiana. La legge chiede a chi riceve la fattura di aggiungere l'IVA al 22% con un'autofattura, il documento TD17 («reverse charge»).

Quell'IVA è un costo vero della prenotazione e, come la commissione, è a tuo carico. Ogni mese ti facciamo una fattura con la commissione del portale e la commissione Abitare, più IVA: così hai tutto in un documento.

La paga l'ospite con la prenotazione e copre pulizia, biancheria e prodotti: le squadre e la biancheria lavata e sanificata nella nostra lavanderia interna. Per questo con la gestione completa esce dal tuo conto, e la ritenuta non si calcola su questa parte.

Se ci dimentichiamo di far pagare la pulizia all'ospite, o la facciamo pagare meno del dovuto, la differenza è nostra, mai tua: ti togliamo solo quello che l'ospite ha pagato davvero.

Le notti aggiunte a un soggiorno già in corso non hanno pulizia: la casa è la stessa e l'ospite pure.

Come sostituti d'imposta tratteniamo il 21% sulla parte delle notti (il totale meno la pulizia) e lo versiamo noi all'Erario con l'F24.

È un acconto della cedolare secca: a inizio dell'anno dopo ti mandiamo la Certificazione Unica (CU) da dare al commercialista o da usare nella dichiarazione.

Se la casa è di una società o di chi ha partita IVA, la ritenuta non si applica. Se i proprietari sono più di uno, si divide per quote e ognuno riceve la sua CU; il bonifico resta uno solo.

Si calcola sul netto: la parte delle notti meno la ritenuta, la commissione del portale e la sua IVA. Su questa base prendiamo il 30%, più IVA al 22%.

Comprende tutto il lavoro: annunci su Airbnb, Booking.com, Vrbo, portali minori e sito diretto, sincronizzati dal channel manager, prezzi ogni giorno, ospiti 7 giorni su 7, check-in online, coordinamento delle pulizie, fisco, rendiconto e app. Nessun canone fisso e nessun costo di attivazione.

Il netto è quello che resta: la parte delle notti meno ritenuta, commissione e IVA del portale, commissione e IVA Abitare. Ogni voce si arrotonda al centesimo; il netto si ottiene per sottrazione, quindi i conti tornano sempre.

Una prenotazione conta nel mese del check-out, per intero, anche se è a cavallo di due mesi.

Il bonifico arriva il 15 del mese dopo; se il 15 è festivo, il giorno lavorativo prima.

Ogni mese, nell'app proprietari, trovi il rendiconto riga per riga: per ogni prenotazione le stesse voci di questa pagina. Il mese si chiude quando lo approviamo; se dopo serve una correzione, la vedi nel mese successivo, con la spiegazione.

Se un ospite cancella e paga una penale, è un tuo incasso: conta nel mese della partenza prevista, con la commissione del portale da cui arriva e con la ritenuta.

Riparazioni (pezzi e artigiani), utenze e spese della casa sono tue: le coordiniamo noi, sopra una soglia le approvi prima tu, e non entrano da sole nei conti delle prenotazioni.

Ripassi di pulizia e mancanze delle imprese di pulizia sono a carico nostro.