Du prix payé par le voyageur à votre virement, poste par poste.

Le voyageur paie les nuits, le ménage de fin de séjour et la taxe de séjour. La taxe est mise de côté tout de suite : le point de départ des comptes est le total des nuits et du ménage.

Si le voyageur paie des suppléments (une nuit de plus, une place de parking, une arrivée anticipée), ils s'ajoutent à la part des nuits et suivent les mêmes règles.

Nous l'encaissons sur tous les canaux (sur Airbnb, elle arrive dans le paiement de la plateforme) et la reversons à la commune. Ce n'est ni votre revenu ni le nôtre : elle n'entre ni dans la commission, ni dans la retenue, ni dans votre net.

Les tarifs que nous appliquons aujourd'hui : Sanremo 2 € par personne et par nuit, exonération pour les moins de 12 ans ; Bordighera 2 €, exonération pour les moins de 12 ans, jusqu'à 15 nuits ; Ospedaletti 1,50 €.

Si une plateforme n'a pas encaissé la taxe (par exemple une annonce publiée sans), nous ne vous la retirons pas : personne ne l'a payée.

Booking retient 15 % de commission plus 1,5 % pour le service de paiement : dans les comptes, nous utilisons 16,5 %.

Airbnb : nous utilisons la commission réelle de chaque réservation, celle que déclare Airbnb. Pour les annonces « hôte uniquement », elle est de 15,5 % ; pour les annonces à frais partagés, l'hôte paie environ 3 % et le voyageur paie le reste.

Réservations directes sur notre site : 2 % si le voyageur paie par carte (le coût du réseau de paiement), rien par virement.

La commission se calcule sur le total, ménage compris, car la plateforme la retient sur tout ce qu'elle encaisse.

Booking et Airbnb sont des sociétés étrangères et facturent la commission sans TVA italienne. La loi demande à celui qui reçoit la facture d'ajouter la TVA à 22 % par une autofacture, le document TD17 (« autoliquidation »).

Cette TVA est un vrai coût de la réservation et, comme la commission, elle est à votre charge. Chaque mois, nous vous adressons une facture avec la commission de la plateforme et la commission Abitare, plus TVA : vous avez ainsi tout dans un seul document.

Le voyageur le paie avec la réservation et il couvre le ménage, le linge et les produits : les équipes et le linge lavé et désinfecté dans notre blanchisserie interne. C'est pourquoi, en gestion complète, il sort de votre compte, et la retenue ne se calcule pas sur cette part.

Si nous oublions de faire payer le ménage au voyageur, ou si nous le lui faisons payer moins que prévu, la différence est pour nous, jamais pour vous : nous ne vous retirons que ce que le voyageur a vraiment payé.

Les nuits ajoutées à un séjour déjà en cours n'ont pas de ménage : le logement est le même, le voyageur aussi.

En tant qu'agents de retenue, nous prélevons 21 % sur la part des nuits (le total moins le ménage) et nous le reversons nous-mêmes au fisc avec le formulaire F24.

C'est un acompte de la cedolare secca : au début de l'année suivante, nous vous envoyons la CU (Certificazione Unica) à remettre à votre comptable ou à utiliser pour votre déclaration.

Si le logement appartient à une société ou à un titulaire d'un numéro de TVA, la retenue ne s'applique pas. S'il y a plusieurs propriétaires, elle se répartit selon les quotes-parts et chacun reçoit sa CU ; le virement reste unique.

Elle se calcule sur le net : la part des nuits moins la retenue, la commission de la plateforme et sa TVA. Sur cette base, nous prenons 30 %, plus TVA à 22 %.

Elle comprend tout le travail : annonces sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, petites plateformes et site direct, synchronisées par le channel manager, prix ajustés chaque jour, voyageurs 7 jours sur 7, enregistrement en ligne, coordination du ménage, fiscalité, relevé et appli. Aucun forfait fixe et aucuns frais de mise en service.

Le net est ce qui reste : la part des nuits moins la retenue, la commission et la TVA de la plateforme, la commission et la TVA Abitare. Chaque poste est arrondi au centime ; le net s'obtient par soustraction, donc les comptes tombent toujours juste.

Une réservation compte en entier dans le mois du départ, même si elle est à cheval sur deux mois.

Le virement arrive le 15 du mois suivant ; si le 15 est férié, le jour ouvré précédent.

Chaque mois, dans l'appli propriétaires, vous trouvez le relevé ligne par ligne : pour chaque réservation, les mêmes postes que sur cette page. Le mois est clôturé quand nous l'approuvons ; si une correction est nécessaire ensuite, vous la voyez le mois suivant, avec l'explication.

Si un voyageur annule et paie une pénalité, c'est un revenu pour vous : elle compte dans le mois du départ prévu, avec la commission de la plateforme d'où elle provient et avec la retenue.

Les réparations (pièces et artisans), les charges et les dépenses du logement sont à vous : nous les coordonnons, au-delà d'un seuil vous les approuvez d'abord, et elles n'entrent pas d'elles-mêmes dans les comptes des réservations.

Les reprises de ménage et les manquements des entreprises de nettoyage sont à notre charge.