«¿Cuánto me rinde la casa con el alquiler de corta estancia?» Es la primera pregunta de cualquier propietario. La respuesta honesta es: depende, pero no es ningún misterio. La rentabilidad se construye con pocas variables medibles. Si las conoces, puedes estimar tu neto con bastante precisión y compararlo con un alquiler tradicional.
En esta guía tienes la fórmula, las variables que cuentan en Sanremo, los costes y los impuestos que hay que restar y los errores que bajan el resultado.
La fórmula: del bruto al neto
El cálculo parte de dos números y llega a uno solo, el que de verdad te interesa.
- Ingreso bruto = noches vendidas × precio medio por noche.
- Menos los costes directos de la estancia: comisiones de los portales, limpieza y ropa de cama.
- Menos los costes de la casa: suministros, internet, comunidad en la parte que corresponda, mantenimiento, consumibles.
- Menos la retribución de gestión, si confías la casa a un gestor.
- Menos los impuestos sobre el alquiler: cedolare secca (tipo fijo sobre las rentas del alquiler) o IRPEF.
- = Neto en el bolsillo.
La tasa turística no es un ingreso tuyo: la paga el huésped y se ingresa al Ayuntamiento. Hay que dejarla fuera del cálculo.
Las dos palancas: ocupación y precio medio
El ingreso bruto depende de dos palancas que se mueven juntas.
- Ocupación: el porcentaje de noches vendidas sobre las noches disponibles.
- Precio medio por noche (en la jerga, ADR): cuánto ingresas de media por cada noche vendida.
Mantener el precio alto vacía el calendario; bajarlo lo llena, pero deja dinero sobre la mesa. El indicador que une las dos es el ingreso por noche disponible (RevPAR): ocupación × precio medio. Es el número que debes mirar cuando comparas dos periodos o dos gestiones distintas.
Qué hace subir la rentabilidad en Sanremo
Ubicación
En Sanremo cuentan tres distancias: al mar, al centro peatonal y al Teatro Ariston. Una casa a pocos minutos a pie del mar o del Ariston tiene más demanda todo el año, no solo en verano. Las zonas de colina pueden rendir bien si ofrecen vistas, terraza y aparcamiento.
Tamaño y plazas
Un apartamento de un dormitorio para cuatro personas y uno de dos dormitorios para seis se dirigen a públicos distintos: parejas y fines de semana el primero; familias, grupos y equipos de rodaje el segundo. El número de habitaciones separadas cuenta más que el número de sofás cama.
Equipamiento
Aire acondicionado, Wi-Fi rápido, lavadora, cocina completa, ascensor, terraza o vistas al mar son filtros que los huéspedes usan de verdad en los portales. Cada elemento que falta te deja fuera de una parte de las búsquedas.
Fotos, anuncio y reseñas
Dos apartamentos parecidos en el mismo edificio pueden rendir de forma muy distinta. Fotos profesionales, un anuncio claro en varios idiomas y reseñas altas traen más reservas a mejores precios. Más detalles en Cómo preparar la casa para el alquiler de corta estancia.
La estacionalidad en Sanremo
Sanremo tiene una demanda más repartida que muchos destinos de playa:
- Verano: el pico clásico, con estancias más largas y familias.
- Febrero, semana del Festival: la demanda más alta del año cerca del Ariston, con precios por noche muy por encima de la media invernal. Las fechas de 2027 se han anunciado del 16 al 20 de febrero.
- Primavera y otoño: clima suave, eventos, carril bici, turismo de Francia y del norte de Europa.
- Invierno: demanda más baja, pero con fines de semana, puentes, trabajadores desplazados y estancias medias.
Una buena gestión trabaja precisamente los meses intermedios: ahí está la diferencia frente a quien alquila solo en verano. Lee Precios dinámicos en el alquiler de corta estancia.
Los costes que hay que restar
| Partida | Quién la paga | Notas |
|---|---|---|
| Comisiones de los portales | propietario (en parte el huésped) | varían según el portal y el modelo de tarifa |
| Limpieza y ropa de cama | normalmente cubiertas por el cargo de limpieza del huésped | por estancia |
| Suministros e internet | propietario | la luz y el aire acondicionado pesan en verano |
| Consumibles | propietario | productos de baño y cocina, kit de bienvenida |
| Mantenimiento | propietario | pequeñas reparaciones y desgaste |
| Gestión | propietario | si confías la casa a un gestor |
| Tasa turística | huésped | se cobra y se ingresa al Ayuntamiento |
El detalle de cada partida, incluidos el CIN, la seguridad y la retribución de gestión, está en la guía Cuánto cuesta gestionar un alquiler de corta estancia.
Los impuestos sobre el alquiler
Para una persona física que alquila por periodos de hasta 30 días, en 2026 rigen estas reglas:
- cedolare secca al 21 % sobre un inmueble a elección;
- cedolare secca al 26 % sobre los demás inmuebles en alquiler de corta estancia;
- a partir del tercer inmueble destinado a alquiler corto en el mismo año, la actividad se considera empresarial: necesitas número de IVA y régimen de empresa, y la cedolare ya no se aplica.
Si un intermediario cobra los alquileres por ti, aplica una retención del 21 % a cuenta, la ingresa y te entrega la Certificazione Unica (el certificado fiscal anual de las retenciones). Las normas cambian a menudo: para tu caso concreto, consulta siempre con tu asesor fiscal. Lo tienes todo en Impuestos, CIN y normativa.
¿Alquiler corto o alquiler tradicional?
La comparación correcta es entre dos netos, no entre dos brutos. Con el alquiler tradicional ingresas menos, pero con pocos costes y poco trabajo; con el alquiler corto el potencial es mayor, pero los costes y la dedicación crecen. Ten en cuenta también lo que vale para ti poder usar la casa algunas semanas al año. La comparación completa está en Alquiler corto o alquiler tradicional.
Cómo leer una estimación de rentabilidad
Cuando alguien te proponga una cifra, haz siempre estas preguntas:
- ¿Es bruta o neta? Una estimación seria dice qué costes e impuestos ya ha descontado.
- ¿En qué ocupación se basa? Suponer la casa llena todo el año no es realista en ningún destino de playa.
- ¿Tiene en cuenta el calendario real? Las semanas que te reservas, las obras de mantenimiento y los meses de cierre hay que restarlos de las noches disponibles.
- ¿De qué datos parte? Las estimaciones más fiables usan reservas reales de casas parecidas en la misma zona, no medias nacionales.
Un buen número es uno que puedes comprobar al cabo de un año, comparándolo con la liquidación.
Los errores que bajan la rentabilidad
- Precio fijo todo el año: pierdes los picos y te quedas vacío en los periodos flojos.
- Calendario bloqueado demasiado tiempo para uso propio en los meses más solicitados.
- Estancia mínima equivocada: demasiado larga en invierno, demasiado corta en verano.
- Respuestas lentas a los huéspedes: los portales premian a quien responde rápido.
- Obligaciones descuidadas: una multa por falta del CIN o un error con la tasa turística se comen meses de margen.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la casa algunas semanas al año? Sí. Basta con bloquear las fechas en el calendario con antelación; ten en cuenta que las semanas de agosto y del Festival son las que más rinden.
¿La rentabilidad es igual cada año? No. Cambia con los eventos, el calendario de festivos y la competencia. Por eso conviene comparar el mismo mes año contra año, no solo el total.
¿Hay que amueblar de nuevo? Casi nunca. A menudo bastan intervenciones concretas, buenas fotos y el equipamiento que buscan los huéspedes.
Cómo trabajamos nosotros
Abitare es una empresa de hospitalidad y tecnología nacida en Sanremo: más de 200 inmuebles gestionados desde 2019. Abitare OS, la plataforma con la que trabajamos (software de Federico Aresio cedido en uso a ABC SRLS), actualiza los precios cada día según la demanda, publica la casa en Airbnb, Booking.com, Vrbo, portales menores y la web directa, con calendarios y precios sincronizados por un channel manager, y gestiona el check-in online con verificación de identidad.
Como sustitutos tributarios, nos ocupamos nosotros de la retención del 21 % y de la Certificazione Unica, además de la tasa turística, las comunicaciones de Alloggiati (el registro de huéspedes ante la policía) y el CIN. En la app para propietarios ves reservas en tiempo real, ingresos, liquidación mensual y comparación año contra año; la transferencia llega antes del día 15 de cada mes.
Calcula la rentabilidad de tu casa
Las medias genéricas sirven de poco: cuenta tu casa, con su ubicación y su equipamiento. Con la calculadora de rentabilidad obtienes una estimación del neto después de retención, limpieza y comisión. Si prefieres hablarlo en persona, reserva una cita eligiendo día y franja horaria.