Alquilar bien una casa para estancias cortas no consiste en publicarla en Airbnb y esperar. Es un trabajo hecho de muchos pasos, y cada uno influye en cuánto ingresas y en lo bien que se conserva la casa. Gestionamos alquileres de corta duración entre Ospedaletti, Sanremo y Bordighera desde 2019 y, desde entonces, hemos llevado más de 200 inmuebles: este es el método que seguimos, de principio a fin.
1. La visita, gratuita y sin compromiso
Siempre empezamos por la casa real. Vamos a verla, valoramos su ubicación, espacios, equipamiento y estado, y la revisamos con la checklist del Bollino Abitare (nuestro sello de calidad): seguridad, equipamiento, limpieza. Te decimos con franqueza qué funciona ya y qué conviene arreglar antes de publicarla.
En la visita también te damos una estimación de lo que puede rendir, basada en los datos de las casas similares que gestionamos en la misma zona y desglosada por temporada. Si quieres hacerte una idea antes, puedes usar la calculadora de rentabilidad.
2. La propuesta, por escrito
Después de la visita recibes una propuesta por escrito: la comisión de Abitare es del 30 % + IVA, calculada sobre el ingreso neto, sin cuotas fijas ni costes de alta. En la propuesta encontrarás la lista de servicios incluidos, negro sobre blanco. Si quieres entender en detalle cómo se pasa del precio que paga el huésped a la transferencia que recibes, le hemos dedicado una página: cómo funcionan las cuentas.
3. Preparación de la casa y trámites
Antes de publicarla, la casa tiene que estar en regla y lista para recibir huéspedes. Nos encargamos de solicitar el CIN (Codice Identificativo Nazionale, el código de identificación nacional de los alojamientos turísticos) y comprobamos el equipamiento de seguridad obligatorio, como detectores y extintores. Si falta algo, te decimos qué hace falta y te ayudamos a ponerlo en orden.
También te recomendamos las pequeñas mejoras que marcan la diferencia en las reseñas: buena iluminación, ropa de cama de calidad, una cocina completa, un rincón cómodo para trabajar. A menudo no hacen falta grandes gastos: lo contamos en el artículo sobre cómo preparar la casa.
4. Fotos y anuncios
Las primeras fotos son las que deciden si un huésped abre el anuncio o pasa de largo. Por eso la casa se fotografía de forma profesional, con luz natural y encuadres que muestran los espacios con honestidad. Después redactamos los anuncios en varios idiomas, con descripciones claras, normas de la casa y toda la información que un huésped busca antes de reservar.
5. Distribución en varios canales
La casa se publica en Airbnb, Booking.com, Vrbo, en portales más pequeños y en nuestra web de reserva directa. Todos los canales están conectados mediante un channel manager: un solo calendario, siempre sincronizado, sin riesgo de reservas dobles. Cuando necesitas la casa, bloqueas las fechas y el calendario se actualiza en todas partes.
6. Precios actualizados cada día
El precio adecuado no es una cifra fija. Lo recalculamos cada día según la temporada, los eventos (el Festival, ante todo), la demanda y las fechas que aún quedan libres. En temporada alta se puede pedir más; en los periodos más tranquilos conviene llenar el calendario. Explicamos el razonamiento en el artículo sobre precios dinámicos.
7. Huéspedes: de la consulta a la reseña
Respondemos nosotros a cada consulta, antes y durante la estancia, en varios idiomas. Cada huésped hace el check-in online con verificación de identidad antes de llegar y queda registrado en Alloggiati Web (el portal de registro de huéspedes ante la policía), como exige la ley. Si algo va mal durante la estancia, intervenimos nosotros: tú no recibes llamadas.
8. Limpieza y lavandería propia
Después de cada estancia, nuestros equipos limpian la casa siguiendo una lista de control. Las sábanas y toallas las lavamos e higienizamos en nuestra propia lavandería: no dependemos de proveedores externos, así que controlamos la calidad y los plazos, incluso cuando un huésped se va por la mañana y el siguiente llega por la tarde.
9. Mantenimiento y cuidado del inmueble
Una casa que se usa con regularidad es una casa que se revisa a menudo. Si algo se rompe, lo vemos, lo mandamos reparar y encuentras la intervención en la liquidación, con el recibo. Para los trabajos más importantes, siempre te consultamos antes.
10. Fiscalidad, liquidación y transferencia antes del día 15
Actuamos como sustituto tributario (sostituto d'imposta): retenemos e ingresamos por ti la retención del 21 % y a principios de año te enviamos la Certificazione Unica (el certificado anual de rentas italiano). También nos ocupamos de la tasa turística y de las comunicaciones obligatorias. Antes del día 15 de cada mes recibes la transferencia del mes anterior, con la liquidación línea por línea: ingresos, comisión, limpieza, retención.
Todo esto lo ves en directo en la app para propietarios: reservas, ingresos con la comparación interanual, liquidaciones y documentos para tu gestor.
Por dónde empezar
El primer paso es una charla y una visita, ambas gratuitas. Si quieres, puedes proponernos tu casa o leer antes qué incluye exactamente la gestión y las preguntas que más nos hacen.