Eine Wohnung gut an Kurzzeitgäste zu vermieten heißt nicht, sie auf Airbnb zu stellen und auf das Beste zu hoffen. Es ist eine Arbeit aus vielen Schritten, und jeder davon wirkt sich darauf aus, wie viel Sie einnehmen und in welchem Zustand Ihre Immobilie bleibt. Wir verwalten Ferienvermietungen zwischen Ospedaletti, Sanremo und Bordighera seit 2019 und haben seitdem über 200 Immobilien betreut: Das ist unsere Methode, vom Anfang bis zum Ende.
1. Die Besichtigung, kostenlos und unverbindlich
Wir beginnen immer bei der Wohnung selbst. Wir kommen vorbei, bewerten Lage, Räume, Ausstattung und Zustand und prüfen sie anhand der Checkliste des Bollino Abitare (unser Qualitätssiegel): Sicherheit, Ausstattung, Sauberkeit. Wir sagen Ihnen offen, was bereits gut ist und was Sie vor dem Online-Start besser in Ordnung bringen sollten.
Bei der Besichtigung erhalten Sie außerdem eine Schätzung der möglichen Einnahmen, berechnet auf Basis der Daten vergleichbarer Wohnungen, die wir in derselben Gegend verwalten, und nach Saison aufgeschlüsselt. Wenn Sie sich vorher ein Bild machen möchten, können Sie unseren Ertragsrechner nutzen.
2. Das Angebot, schriftlich
Nach der Besichtigung erhalten Sie ein schriftliches Angebot: Die Provision von Abitare beträgt 30 % + MwSt., berechnet auf die Nettoeinnahmen, ohne feste Gebühren und ohne Einrichtungskosten. Im Angebot finden Sie schwarz auf weiß alle enthaltenen Leistungen. Wenn Sie genau verstehen möchten, wie man vom Preis, den der Gast zahlt, zu Ihrer Überweisung kommt, haben wir dazu eine eigene Seite geschrieben: So funktioniert die Abrechnung.
3. Vorbereitung der Wohnung und Formalitäten
Vor der Veröffentlichung muss die Wohnung alle Vorschriften erfüllen und bereit für Gäste sein. Wir kümmern uns um die Beantragung des CIN (Codice Identificativo Nazionale, der nationale Identifikationscode für Ferienunterkünfte) und prüfen die vorgeschriebene Sicherheitsausstattung wie Melder und Feuerlöscher. Fehlt etwas, sagen wir Ihnen, was nötig ist, und helfen Ihnen dabei, es nachzurüsten.
Wir empfehlen Ihnen auch die kleinen Verbesserungen, die in den Bewertungen den Unterschied machen: gute Beleuchtung, hochwertige Bettwäsche und Handtücher, eine voll ausgestattete Küche, ein bequemer Arbeitsplatz. Große Ausgaben sind oft nicht nötig: Mehr dazu im Artikel So bereiten Sie Ihre Wohnung vor.
4. Fotos und Inserate
Die ersten Fotos entscheiden, ob ein Gast das Inserat öffnet oder weiterscrollt. Deshalb wird die Wohnung professionell fotografiert, mit natürlichem Licht und Perspektiven, die die Räume ehrlich zeigen. Danach schreiben wir die Inserate in mehreren Sprachen, mit klaren Beschreibungen, Hausregeln und allen Informationen, die ein Gast vor der Buchung sucht.
5. Vertrieb über mehrere Kanäle
Die Wohnung wird auf Airbnb, Booking.com, Vrbo, auf kleineren Portalen und auf unserer eigenen Direktbuchungsseite veröffentlicht. Alle Kanäle sind über einen Channel Manager verbunden: ein einziger Kalender, immer synchron, ohne Risiko von Doppelbuchungen. Wenn Sie die Wohnung selbst brauchen, sperren Sie die Daten und der Kalender wird überall aktualisiert.
6. Täglich aktualisierte Preise
Der richtige Preis ist keine feste Zahl. Wir berechnen ihn jeden Tag neu, abhängig von Saison, Veranstaltungen (allen voran das Festival), Nachfrage und noch freien Terminen. In der Hochsaison kann man mehr verlangen, in ruhigeren Zeiten lohnt es sich, den Kalender zu füllen. Unsere Überlegungen dazu erklären wir im Artikel über dynamische Preise.
7. Gäste: von der Anfrage bis zur Bewertung
Wir beantworten jede Anfrage selbst, vor und während des Aufenthalts, in mehreren Sprachen. Jeder Gast erledigt vor der Ankunft den Online-Check-in mit Identitätsprüfung und wird, wie gesetzlich vorgeschrieben, bei Alloggiati Web (dem polizeilichen Meldeportal für Gäste) gemeldet. Wenn während des Aufenthalts etwas nicht stimmt, greifen wir ein: Sie bekommen keine Anrufe.
8. Reinigung und eigene Wäscherei
Nach jedem Aufenthalt reinigen unsere Teams die Wohnung anhand einer Checkliste. Bettwäsche und Handtücher waschen und desinfizieren wir in unserer eigenen Wäscherei: Wir sind nicht von externen Dienstleistern abhängig und haben daher Qualität und Zeitplan im Griff, auch wenn ein Gast morgens abreist und der nächste am Nachmittag ankommt.
9. Instandhaltung und Pflege der Immobilie
Eine regelmäßig bewohnte Wohnung ist eine Wohnung, die oft kontrolliert wird. Wenn etwas kaputtgeht, bemerken wir es, lassen es reparieren, und Sie finden den Einsatz mit Beleg in Ihrer Abrechnung. Bei größeren Arbeiten fragen wir Sie immer vorher.
10. Steuern, Abrechnung und Überweisung bis zum 15.
Wir sind Steuerabzugsverpflichtete (sostituto d'imposta): Wir behalten die Quellensteuer von 21 % ein und führen sie für Sie ab, und zu Jahresbeginn schicken wir Ihnen die Certificazione Unica (die italienische Jahressteuerbescheinigung). Wir kümmern uns außerdem um die Kurtaxe und die Pflichtmeldungen. Bis zum 15. jedes Monats erhalten Sie die Überweisung für den Vormonat, mit einer Abrechnung Posten für Posten: Einnahmen, Provision, Reinigung, Quellensteuer.
All das verfolgen Sie live in der Eigentümer-App: Buchungen, Einnahmen im Vorjahresvergleich, Abrechnungen und Unterlagen für Ihren Steuerberater.
Wie Sie anfangen
Der erste Schritt ist ein Gespräch und eine Besichtigung, beides kostenlos. Wenn Sie möchten, können Sie uns Ihre Wohnung vorschlagen oder zuerst lesen, was die Verwaltung genau umfasst, und die Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.