Bien louer un logement en courte durée, ce n'est pas le publier sur Airbnb en croisant les doigts. C'est un travail fait de nombreuses étapes, et chacune influe sur ce que vous encaissez et sur l'état dans lequel reste votre bien. Nous gérons des locations de courte durée entre Ospedaletti, Sanremo et Bordighera depuis 2019 et, depuis, nous avons suivi plus de 200 logements : voici la méthode que nous appliquons, du début à la fin.
1. La visite, gratuite et sans engagement
Tout commence par le logement lui-même. Nous venons le voir, nous en évaluons l'emplacement, les espaces, les équipements et l'état, et nous le contrôlons avec la check-list du Bollino Abitare (notre label qualité) : sécurité, équipements, propreté. Nous vous disons franchement ce qui fonctionne déjà et ce qu'il vaut mieux arranger avant la mise en ligne.
Lors de la visite, nous vous donnons aussi une estimation de ce qu'il peut rapporter, établie à partir des données des logements similaires que nous gérons dans le même secteur et détaillée par saison. Si vous souhaitez vous faire une idée avant, vous pouvez utiliser notre calculateur de revenus.
2. La proposition, par écrit
Après la visite, vous recevez une proposition écrite : la commission Abitare est de 30 % + TVA, calculée sur le revenu net, sans frais fixes ni frais de mise en service. La proposition détaille noir sur blanc les services inclus. Si vous voulez comprendre précisément comment on passe du prix payé par le voyageur au virement que vous recevez, nous y avons consacré une page : comment fonctionnent les comptes.
3. Préparation du logement et formalités
Avant la publication, le logement doit être en règle et prêt à accueillir. Nous nous chargeons de la demande du CIN (Codice Identificativo Nazionale, le code d'identification national des locations) et vérifions les équipements de sécurité requis, comme les détecteurs et les extincteurs. S'il en manque, nous vous indiquons ce qu'il faut et vous aidons à vous mettre en conformité.
Nous vous conseillons aussi les petites améliorations qui font la différence dans les avis : un bon éclairage, du linge de qualité, une cuisine complète, un coin confortable pour travailler. De grosses dépenses sont rarement nécessaires : nous en parlons dans l'article sur comment préparer votre logement.
4. Photos et annonces
Ce sont les premières photos qui décident si un voyageur ouvre l'annonce ou passe à la suivante. C'est pourquoi le logement est photographié de manière professionnelle, en lumière naturelle, avec des cadrages qui montrent les espaces honnêtement. Nous rédigeons ensuite les annonces en plusieurs langues, avec des descriptions claires, le règlement intérieur et toutes les informations qu'un voyageur recherche avant de réserver.
5. Diffusion sur plusieurs canaux
Le logement est publié sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, sur des portails plus petits et sur notre propre site de réservation directe. Tous les canaux sont reliés par un channel manager : un seul calendrier, toujours synchronisé, sans risque de double réservation. Quand vous avez besoin du logement, vous bloquez les dates et le calendrier se met à jour partout.
6. Des prix mis à jour chaque jour
Le bon prix n'est pas un chiffre figé. Nous le recalculons chaque jour en fonction de la saison, des événements (le Festival en premier lieu), de la demande et des dates encore disponibles. En haute saison, on peut demander davantage ; en période plus calme, il vaut mieux remplir le calendrier. Nous expliquons ce raisonnement dans l'article sur les prix dynamiques.
7. Voyageurs : de la demande à l'avis
Nous répondons nous-mêmes à chaque demande, avant et pendant le séjour, en plusieurs langues. Chaque voyageur effectue un check-in en ligne avec vérification d'identité avant son arrivée et est déclaré sur Alloggiati Web (le portail de déclaration des voyageurs à la police), comme le prévoit la loi. Si un problème survient pendant le séjour, nous intervenons : vous ne recevez pas d'appels.
8. Ménage et blanchisserie en propre
Après chaque séjour, nos équipes nettoient le logement en suivant une liste de contrôle. Draps et serviettes sont lavés et désinfectés dans notre propre blanchisserie : nous ne dépendons pas de prestataires extérieurs, ce qui nous permet de maîtriser la qualité et les délais, même quand un voyageur part le matin et que le suivant arrive l'après-midi.
9. Entretien et soin du bien
Un logement occupé régulièrement est un logement contrôlé souvent. Si quelque chose casse, nous le constatons, le faisons réparer et vous retrouvez l'intervention dans votre relevé, avec le justificatif. Pour les travaux plus importants, nous vous demandons toujours votre accord au préalable.
10. Fiscalité, relevé et virement avant le 15
Nous sommes substitut d'impôt (sostituto d'imposta) : nous agissons en tant qu'agent de retenue, en prélevant et en reversant pour vous la retenue de 21 %, et en début d'année nous vous envoyons la Certificazione Unica (l'attestation annuelle de revenus italienne). Nous gérons aussi la taxe de séjour et les déclarations obligatoires. Avant le 15 de chaque mois, vous recevez le virement du mois précédent, avec un relevé ligne par ligne : recettes, commission, ménage, retenue.
Vous suivez tout cela en direct dans l'application propriétaires : réservations, revenus avec comparaison d'une année sur l'autre, relevés et documents pour votre comptable.
Par où commencer
La première étape est un échange et une visite, tous deux gratuits. Si vous le souhaitez, vous pouvez nous proposer votre logement ou lire d'abord ce que comprend exactement la gestion et les questions qu'on nous pose le plus souvent.