Beaucoup de propriétaires se demandent s'il vaut mieux confier leur logement à un gestionnaire ou tout faire eux-mêmes pour économiser. C'est la bonne question, mais il faut la poser de la bonne façon : pas « combien ça coûte », mais combien il me reste dans la poche à la fin.
Pour y répondre, vous devez connaître tous les postes de coût d'une location courte durée, y compris ceux qu'on ne voit pas. Dans ce guide, vous les trouvez un par un, avec qui les paie, comment ils se calculent et où se cachent les surprises.
Les postes de coût en bref
| Poste | Type | Qui paie |
|---|---|---|
| Commissions des plateformes | variable, sur chaque réservation | propriétaire, en partie le voyageur |
| Ménage et linge | variable, par séjour | en général le voyageur, via les frais de ménage |
| Charges et internet | fixe et variable | propriétaire |
| Consommables et kit d'accueil | variable | propriétaire |
| Entretien et usure | variable | propriétaire |
| Assurance et sécurité | fixe | propriétaire |
| Rémunération de gestion | variable | propriétaire, s'il délègue |
| Impôts sur les loyers | variable | propriétaire |
| Taxe de séjour | par voyageur et par nuit | voyageur, reversée à la commune |
Voyons-les en détail.
Commissions des plateformes
Airbnb, Booking et les autres plateformes prélèvent une commission sur chaque réservation. Le pourcentage dépend de la plateforme, du modèle tarifaire choisi et de la façon dont la commission est répartie entre vous et le voyageur. C'est l'un des coûts les plus élevés et les moins visibles, car il est prélevé avant que l'argent vous arrive.
Les réservations directes, depuis le site du logement ou du gestionnaire, n'ont pas cette commission : c'est pourquoi il vaut la peine de construire avec le temps une part de voyageurs qui reviennent et réservent en direct.
Ménage et linge
Chaque changement de voyageur demande un ménage complet, le changement des draps et des serviettes, le lavage et le repassage. En général, le voyageur paie des frais de ménage par séjour, qui couvrent tout ou partie du coût. Avec des séjours courts, les rotations sont plus fréquentes : c'est pourquoi le séjour minimum doit être bien réglé, saison par saison.
Au-delà du coût, la qualité compte : un ménage mal fait est la première cause d'avis négatifs.
Charges, internet et consommables
Électricité, gaz, eau et internet restent à votre charge. L'été, la climatisation pèse sur la facture ; l'hiver, le chauffage. S'y ajoutent les consommables : papier, produits pour la salle de bains et la cuisine, lessive, kit d'accueil. Ce sont de petits montants par séjour, mais constants sur l'année.
Entretien, sécurité et assurance
Un appartement en location courte s'use plus qu'un logement habité par une seule famille. Prévoyez de petites interventions (robinets, ampoules, serrures), le remplacement régulier du linge et des petits appareils électroménagers, et une réserve pour l'usure.
La loi impose aussi des détecteurs de gaz et de monoxyde de carbone en état de marche et des extincteurs aux normes. Une assurance qui couvre les dommages et la responsabilité civile envers les voyageurs est vivement conseillée.
CIN : le code que chaque logement doit avoir
Depuis 2025, chaque bien en location courte ou touristique doit avoir le CIN, le Codice Identificativo Nazionale (code d'identification national) délivré par le ministère du Tourisme. Il doit être affiché à l'extérieur du bâtiment et indiqué dans chaque annonce. La demande est gratuite, mais les sanctions sont lourdes : de 800 à 8 000 euros s'il manque, de 500 à 5 000 euros s'il n'est pas affiché ou indiqué, avec retrait de l'annonce.
Les impôts sur les loyers et la retenue de 21 %
Pour les particuliers, en 2026 :
- cedolare secca (impôt forfaitaire sur les loyers) à 21 % sur un bien au choix, 26 % sur les autres ;
- à partir du troisième bien en location courte la même année, l'activité est considérée comme commerciale et il faut un numéro de TVA.
Quand un intermédiaire encaisse les loyers pour votre compte, il applique une retenue à la source de 21 % à titre d'acompte, la reverse au Trésor et vous remet la Certificazione Unica (l'attestation fiscale annuelle), que vous utilisez ensuite pour votre déclaration. C'est un avantage pratique : une bonne partie des impôts est déjà payée et vous avez un document clair à remettre à votre expert-comptable. Pour les détails, lisez Impôts, CIN et réglementation.
Taxe de séjour
À Sanremo, la taxe de séjour est payée par le voyageur, mais celui qui encaisse doit la calculer, la percevoir, la reverser à la commune et faire les déclarations prévues. Depuis le 1er janvier 2026, pour les locations de vacances et les hébergements non hôteliers, elle atteint 2 euros par personne et par nuit, pour un maximum de 5 nuits consécutives, avec les exonérations prévues par le règlement municipal. Les montants changent : vérifiez toujours la délibération en vigueur.
À la taxe sont liées les déclarations obligatoires : l'enregistrement des voyageurs sur le portail Alloggiati Web de la Polizia di Stato (la plateforme de signalement des voyageurs à la police) dans les 24 heures suivant l'arrivée, et les déclarations statistiques à la Région et à la commune.
La rémunération de gestion
Un gestionnaire professionnel travaille en général sur une part du chiffre d'affaires : il gagne quand vous gagnez. Avant de signer, clarifiez toujours :
- sur quoi se calcule cette part : sur le brut, sur le net des commissions des plateformes ou des frais de ménage ;
- ce qui est inclus : photos, annonces, prix, messages, check-in, ménage, entretien, obligations fiscales ;
- s'il y a des frais fixes ou de mise en route, et ce qui se passe les mois où le logement ne rapporte rien ;
- comment et quand vous recevez l'argent et le relevé de compte.
Quand vous comparez deux offres, comparez ce qui est inclus, pas seulement le pourcentage.
Les coûts ponctuels pour démarrer
Avant la première réservation, il y a quelques dépenses à prévoir une seule fois :
- équipement : linge de rechange, vaisselle complète, petit électroménager, boîte à clés sécurisée ou serrure électronique ;
- sécurité : détecteurs de gaz et de monoxyde, extincteur, éventuelle mise aux normes de l'installation ;
- présentation : petites interventions de home staging et une séance photo professionnelle ;
- démarches : demande du CIN, déclarations à la commune et accès aux portails Alloggiati et de la taxe de séjour.
Ces coûts se récupèrent dans les premiers mois si le logement démarre bien. Lisez Comment préparer votre logement pour la location courte durée.
Faire soi-même n'est pas gratuit
Gérer seul semble ne rien coûter, mais ce n'est pas le cas. Annonces, messages à toute heure, check-in, ménage, linge, paperasse et imprévus prennent du temps. Et il y a les erreurs de ceux dont ce n'est pas le métier : un mauvais prix pendant la semaine du Festival, un avis négatif, une amende pour le CIN ou pour une déclaration oubliée. Le coût réel du « fait maison » est presque toujours plus élevé qu'il n'y paraît.
Le bon critère : le net, pas le pourcentage
Une gestion qui « coûte » plus mais remplit le logement à de meilleurs prix vous laisse plus dans la poche qu'une gestion qui « coûte » peu mais travaille mal. La question à se poser est toujours la même : avec ce service, combien je gagne en net à la fin de l'année par rapport à si je gérais seul ? Comment se construit ce net, vous le trouvez dans Combien rapporte une location courte durée à Sanremo.
Comment travaille Abitare
Abitare est une entreprise d'hospitalité et de technologie née à Sanremo, avec plus de 200 biens gérés depuis 2019. Tout passe par Abitare OS, la plateforme sur laquelle nous travaillons :
- prix dynamiques mis à jour chaque jour et publication sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, les petits portails et le site direct, avec calendriers et prix synchronisés par un channel manager ;
- check-in en ligne avec vérification d'identité : vous savez qui entre chez vous ;
- fiscalité automatique : en tant que substituts d'impôt, nous nous chargeons de la retenue de 21 % et de la Certificazione Unica ; de la taxe de séjour, des déclarations Alloggiati et du CIN aussi ;
- ménage et linge professionnels et entretien ;
- appli propriétaires : réservations en direct, encaissements, relevé mensuel, documents et comparaison d'une année sur l'autre ; virement avant le 15 du mois.
Il n'y a aucun frais fixe à la charge du propriétaire : nous sommes rémunérés quand votre logement rapporte. Nous vous montrons ce qui est inclus avant de commencer ; le détail est sur la page Coûts.
Faites vos calculs pour votre logement
Le moyen le plus rapide de savoir si c'est intéressant, c'est de partir des chiffres de votre bien. Avec le calculateur de rendement, vous voyez une estimation du net après retenue, ménage et commission. Si vous préférez en parler, prenez rendez-vous en choisissant le jour et le créneau horaire.