Muchos propietarios se preguntan si les conviene confiar la casa a un gestor o encargarse ellos mismos para ahorrar. Es la pregunta correcta, pero hay que plantearla bien: no «cuánto cuesta», sino cuánto me queda en el bolsillo al final.
Para responder tienes que conocer todas las partidas de coste de un alquiler de corta estancia, también las que no se ven. En esta guía las tienes una a una: quién las paga, cómo se calculan y dónde se esconden las sorpresas.
Las partidas de coste, en resumen
| Partida | Tipo | Quién la paga |
|---|---|---|
| Comisiones de los portales | variable, en cada reserva | propietario, en parte el huésped |
| Limpieza y ropa de cama | variable, por estancia | normalmente el huésped, con el cargo de limpieza |
| Suministros e internet | fija y variable | propietario |
| Consumibles y kit de bienvenida | variable | propietario |
| Mantenimiento y desgaste | variable | propietario |
| Seguro y seguridad | fija | propietario |
| Retribución de gestión | variable | propietario, si delega |
| Impuestos sobre el alquiler | variable | propietario |
| Tasa turística | por huésped y noche | huésped, ingresada al Ayuntamiento |
Veámoslas en detalle.
Comisiones de los portales
Airbnb, Booking y los demás portales retienen una comisión en cada reserva. El porcentaje depende del portal, del modelo de tarifa elegido y de cómo se reparte la comisión entre tú y el huésped. Es uno de los costes más altos y menos visibles, porque se descuenta antes de que el dinero te llegue.
Las reservas directas, desde la web de la casa o del gestor, no tienen esta comisión: por eso conviene construir con el tiempo una cuota de huéspedes que repiten y reservan directamente.
Limpieza y ropa de cama
Cada cambio de huésped exige limpieza completa, cambio de sábanas y toallas, lavado y planchado. Normalmente el huésped paga un cargo de limpieza por estancia, que cubre total o parcialmente el coste. Con estancias cortas los cambios son más frecuentes: por eso la estancia mínima debe ajustarse bien, temporada a temporada.
Además del coste, cuenta la calidad: una limpieza mal hecha es la primera causa de reseñas negativas.
Suministros, internet y consumibles
Luz, gas, agua e internet corren de tu cuenta. En verano el aire acondicionado pesa en la factura; en invierno, la calefacción. A esto se suman los consumibles: papel, productos de baño y cocina, detergentes, kit de bienvenida. Son importes pequeños por estancia, pero constantes a lo largo del año.
Mantenimiento, seguridad y seguro
Un apartamento en alquiler corto se usa más que una casa habitada por una sola familia. Cuenta con pequeñas reparaciones (grifos, bombillas, cerraduras), la sustitución periódica de ropa de cama y pequeños electrodomésticos y un fondo para el desgaste.
La ley exige además detectores de gas y de monóxido de carbono que funcionen y extintores homologados. Un seguro que cubra daños y responsabilidad civil frente a los huéspedes es muy recomendable.
CIN: el código que toda casa debe tener
Desde 2025, todo inmueble en alquiler corto o turístico debe tener el CIN, el Codice Identificativo Nazionale (código identificativo nacional) que expide el Ministerio de Turismo. Debe exponerse en el exterior del edificio e indicarse en cada anuncio. Solicitarlo es gratis, pero las sanciones son duras: de 800 a 8.000 euros si falta, de 500 a 5.000 euros si no se expone o no se indica, con retirada del anuncio.
Los impuestos sobre el alquiler y la retención del 21 %
Para las personas físicas, en 2026:
- cedolare secca (tipo fijo sobre las rentas del alquiler) al 21 % sobre un inmueble a elección, 26 % sobre los demás;
- a partir del tercer inmueble en alquiler corto en el mismo año, la actividad se considera empresarial y necesitas número de IVA.
Cuando un intermediario cobra los alquileres por ti, aplica una retención del 21 % a cuenta, la ingresa a Hacienda y te entrega la Certificazione Unica (el certificado fiscal anual de las retenciones), que luego usas en la declaración. Es una ventaja práctica: buena parte de los impuestos ya está pagada y tienes un documento ordenado para tu asesor fiscal. Para los detalles, lee Impuestos, CIN y normativa.
Tasa turística
En Sanremo la tasa turística la paga el huésped, pero quien cobra debe calcularla, recaudarla, ingresarla al Ayuntamiento y presentar las declaraciones previstas. Desde el 1 de enero de 2026, para casas vacacionales y alojamientos extrahoteleros se llega a 2 euros por persona y noche, con un máximo de 5 noches consecutivas y las exenciones que fija el reglamento municipal. Los importes cambian: comprueba siempre la normativa vigente.
Ligadas a la tasa están las comunicaciones obligatorias: el registro de los huéspedes en el portal Alloggiati Web (el sistema de registro de huéspedes de la Polizia di Stato) en las 24 horas siguientes a la llegada y las comunicaciones estadísticas a la Región y al Ayuntamiento.
La retribución de gestión
Un gestor profesional suele trabajar con un porcentaje de los ingresos: gana cuando ganas tú. Antes de firmar, aclara siempre:
- sobre qué se calcula el porcentaje: sobre el bruto, o descontando las comisiones de los portales o el cargo de limpieza;
- qué incluye: fotos, anuncios, precios, mensajes, check-in, limpieza, mantenimiento, obligaciones fiscales;
- si hay costes fijos o de alta, y qué pasa los meses en que la casa no produce;
- cómo y cuándo recibes el dinero y la liquidación.
Cuando compares dos ofertas, compara lo que incluyen, no solo el porcentaje.
Costes puntuales para empezar
Antes de la primera reserva hay algunos gastos que se pagan una sola vez:
- equipamiento: ropa de cama de recambio, vajilla completa, pequeños electrodomésticos, caja de seguridad para las llaves o cerradura electrónica;
- seguridad: detectores de gas y de monóxido, extintor, posibles adaptaciones de la instalación;
- presentación: pequeños retoques de home staging y una sesión de fotos profesional;
- trámites: solicitud del CIN, comunicaciones al Ayuntamiento y acceso a los portales de Alloggiati y de la tasa turística.
Son costes que se recuperan en los primeros meses si la casa arranca bien. Lee Cómo preparar la casa para el alquiler de corta estancia.
Hacerlo tú mismo no es gratis
Gestionarlo por tu cuenta parece no costar nada, pero no es así. Anuncios, mensajes a cualquier hora, check-in, limpieza, ropa de cama, papeleo e imprevistos cuestan tiempo. Y están los errores de quien no se dedica a esto: un precio equivocado la semana del Festival, una reseña negativa, una multa por el CIN o por una comunicación olvidada. El coste real de hacerlo tú mismo casi siempre es más alto de lo que parece.
La medida correcta: el neto, no el porcentaje
Una gestión que «cuesta» más pero llena la casa a mejores precios te deja más en el bolsillo que una que «cuesta» poco pero trabaja mal. La pregunta es siempre la misma: con este servicio, ¿cuánto gano neto a final de año frente a hacerlo yo solo? Cómo se construye ese neto lo tienes en Cuánto rinde un alquiler de corta estancia en Sanremo.
Cómo trabaja Abitare
Abitare es una empresa de hospitalidad y tecnología nacida en Sanremo, con más de 200 inmuebles gestionados desde 2019. Todo pasa por Abitare OS, la plataforma con la que trabajamos:
- precios dinámicos actualizados cada día y publicación en Airbnb, Booking.com, Vrbo, portales menores y la web directa, con calendarios y precios sincronizados por un channel manager;
- check-in online con verificación de identidad: sabes quién entra en tu casa;
- fiscalidad automática: como sustitutos tributarios, nos encargamos de la retención del 21 % y la Certificazione Unica; también de la tasa turística, Alloggiati y el CIN;
- limpieza y ropa de cama profesionales y mantenimiento;
- app para propietarios: reservas en tiempo real, ingresos, liquidación mensual, documentos y comparación año contra año; transferencia antes del día 15 de cada mes.
No hay costes fijos para el propietario: cobramos cuando tu casa produce. Te enseñamos qué está incluido antes de empezar; el detalle está en la página Costes.
Haz las cuentas de tu casa
La forma más rápida de saber si te conviene es partir de los números de tu inmueble. Con la calculadora de rentabilidad ves una estimación del neto después de retención, limpieza y comisión. Si prefieres hablarlo, reserva una cita eligiendo día y franja horaria.