Quand on compare deux gestionnaires, le pourcentage de commission ne dit pas grand-chose si l'on ne sait pas ce qu'il comprend. Vous trouverez ici, point par point, ce que nous faisons pour votre logement avec la gestion complète Abitare. La commission est de 30 % + TVA, calculée sur le revenu net, sans frais fixes ni frais de mise en service : si le logement ne rapporte rien, vous ne payez rien.
Annonces et diffusion
- Photos professionnelles et annonces rédigées en plusieurs langues, avec des descriptions claires et le règlement intérieur.
- Publication sur plusieurs canaux : Airbnb, Booking.com, Vrbo, des portails plus petits et notre propre site de réservation directe.
- Un seul calendrier : les canaux sont reliés par un channel manager, les dates sont donc toujours synchronisées et il n'y a pas de double réservation.
- Suivi des avis : nous répondons aux avis et utilisons les commentaires des voyageurs pour améliorer le logement.
Prix et calendrier
- Prix dynamiques recalculés chaque jour selon la saison, les événements, la demande et les dates libres. Le Festival de Sanremo et les autres grands rendez-vous bénéficient d'une stratégie dédiée.
- Conditions de séjour (nombre minimum de nuits, délai de réservation) adaptées aux différentes périodes de l'année.
- Le logement reste le vôtre : quand vous en avez besoin, vous bloquez les dates et le calendrier se met à jour sur tous les canaux.
Voyageurs et accueil
- Communication avec les voyageurs avant, pendant et après le séjour, en plusieurs langues.
- Check-in en ligne avec vérification d'identité avant l'arrivée : vous savez toujours qui entre chez vous.
- Déclaration sur Alloggiati Web (le portail de déclaration des voyageurs à la police) pour chaque voyageur, comme le prévoit la loi.
- Assistance pendant le séjour : en cas de problème, c'est nous qui intervenons.
Ménage et blanchisserie en propre
Beaucoup d'agences confient le linge à des prestataires extérieurs. Nous avons notre propre blanchisserie : draps et serviettes sont lavés et désinfectés par nos soins, avec un contrôle qualité et des délais garantis. Cela nous permet d'assurer les rotations même quand un départ et une arrivée tombent le même jour.
Après chaque séjour, nos équipes nettoient le logement en suivant une liste de contrôle. Lorsque c'est prévu, le ménage de fin de séjour est payé par le voyageur.
Sécurité et réglementation
Un logement en location de courte durée doit respecter des obligations précises. Avec nous :
- nous demandons le CIN (le code d'identification national des locations) et l'indiquons dans toutes les annonces ;
- nous vérifions les équipements de sécurité requis, comme les détecteurs et les extincteurs, et vous signalons ce qui manque ;
- nous laissons dans le logement les consignes d'urgence destinées aux voyageurs ;
- nous contrôlons le logement avec la check-list du Bollino Abitare (notre label qualité) avant sa mise en ligne.
Pour une vue d'ensemble des règles, l'article sur impôts, CIN et réglementation mérite d'être lu.
Fiscalité et documents
- Substitut d'impôt (sostituto d'imposta) : nous agissons en tant qu'agent de retenue, en prélevant et en reversant pour vous la retenue de 21 % sur les locations de courte durée, et en début d'année nous vous envoyons la Certificazione Unica (l'attestation annuelle de revenus italienne). Vous pouvez louer en tant que particulier, sans numéro de TVA.
- Taxe de séjour : nous l'encaissons auprès des voyageurs et la reversons à la commune.
- Dossier pour le comptable : CU, retenues et taxe de séjour réunies dans un seul fichier, à télécharger depuis l'application.
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas l'avis de votre comptable sur votre situation particulière.
Entretien
Si quelque chose tombe en panne, nous le voyons tout de suite, le faisons réparer et vous retrouvez l'intervention dans votre relevé avec le justificatif. Pour les travaux plus importants, nous vous demandons d'abord votre accord.
Relevé, virement et application propriétaires
- Virement avant le 15 de chaque mois pour le mois précédent.
- Relevé ligne par ligne : recettes, commission, ménage, éventuels travaux d'entretien, retenue.
- Application propriétaires : réservations et voyageurs en direct, revenus avec comparaison d'une année sur l'autre, relevés et documents. L'application fait partie d'Abitare OS, le logiciel de gestion que nous utilisons au quotidien : il a été développé par Federico Aresio et est concédé sous licence à ABC SRLS, la société qui exploite Abitare.
Si vous voulez voir comment le prix payé par le voyageur devient votre virement, avec un exemple complet, lisez comment fonctionnent les comptes. Pour une estimation concernant votre logement, il y a le calculateur de revenus.
Ce qui n'est pas inclus
En toute transparence : restent à la charge du propriétaire les abonnements (eau, électricité, gaz), les charges de copropriété, les impôts liés à la propriété, l'éventuel achat de mobilier ou d'équipements manquants et les réparations. Chaque dépense engagée pour votre compte est justifiée dans le relevé.