Quando si confrontano due gestori, la percentuale di commissione dice poco se non si sa cosa c'è dentro. Qui trovi, voce per voce, cosa facciamo per la tua casa con la gestione completa di Abitare. La commissione è il 30% + IVA, calcolata sul netto dell'incasso, senza canoni fissi e senza costi di attivazione: se la casa non incassa, non paghi.
Annunci e distribuzione
- Foto professionali e annunci scritti in più lingue, con descrizioni chiare e regole della casa.
- Pubblicazione su più canali: Airbnb, Booking.com, Vrbo, portali minori e il nostro sito diretto.
- Un solo calendario: i canali sono collegati da un channel manager, quindi le date sono sempre allineate e non ci sono doppie prenotazioni.
- Cura delle recensioni: rispondiamo alle recensioni e usiamo i commenti degli ospiti per migliorare la casa.
Prezzi e calendario
- Prezzi dinamici ricalcolati ogni giorno su stagione, eventi, domanda e date libere. Il Festival di Sanremo e gli altri grandi appuntamenti hanno una strategia dedicata.
- Regole di soggiorno (notti minime, anticipo di prenotazione) adattate ai periodi dell'anno.
- La casa resta tua: quando ti serve blocchi le date e il calendario si aggiorna su tutti i canali.
Ospiti e accoglienza
- Comunicazioni con gli ospiti prima, durante e dopo il soggiorno, in più lingue.
- Check-in online con verifica d'identità prima dell'arrivo: sai sempre chi entra in casa.
- Registrazione su Alloggiati Web di ogni ospite, come prevede la legge.
- Assistenza durante il soggiorno: se c'è un problema, interveniamo noi.
Pulizie e lavanderia di proprietà
Molte agenzie affidano la biancheria a fornitori esterni. Noi abbiamo una lavanderia di proprietà: lenzuola e asciugamani li laviamo e sanifichiamo noi, con controllo di qualità e tempi certi. Questo ci permette di gestire i cambi ospite anche quando una partenza e un arrivo cadono nello stesso giorno.
Dopo ogni soggiorno le nostre squadre puliscono la casa seguendo una lista di controllo. Dove previsto, la pulizia finale la paga l'ospite.
Sicurezza e regole
Un immobile in affitto breve deve rispettare obblighi precisi. Con noi:
- chiediamo il CIN e lo inseriamo in tutti gli annunci;
- verifichiamo le dotazioni di sicurezza richieste, come rilevatori ed estintori, e ti diciamo cosa manca;
- lasciamo in casa le istruzioni di emergenza per gli ospiti;
- controlliamo la casa con la checklist del Bollino Abitare prima che vada online.
Per un quadro completo delle regole vale la pena leggere l'articolo su tasse, CIN e normativa.
Fisco e documenti
- Sostituto d'imposta: tratteniamo e versiamo la ritenuta del 21% sugli affitti brevi e a inizio anno ti mandiamo la Certificazione Unica. Puoi affittare come persona fisica, senza partita IVA.
- Tassa di soggiorno: la incassiamo dagli ospiti e la versiamo al Comune.
- Pacchetto per il commercialista: CU, ritenute e tassa di soggiorno in un solo file, da scaricare dall'app.
Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere del tuo commercialista sulla tua situazione specifica.
Manutenzione
Se qualcosa si guasta lo vediamo subito, lo facciamo riparare e trovi l'intervento nel rendiconto con la ricevuta. Per i lavori più impegnativi ti chiediamo prima l'approvazione.
Rendiconto, bonifico e app proprietari
- Bonifico entro il 15 di ogni mese per il mese precedente.
- Rendiconto riga per riga: incassi, commissione, pulizie, eventuali manutenzioni, ritenuta.
- App proprietari: prenotazioni e ospiti dal vivo, incassi con il confronto anno su anno, rendiconti e documenti. L'app fa parte di Abitare OS, il software gestionale che usiamo ogni giorno: è stato sviluppato da Federico Aresio ed è concesso in uso ad ABC SRLS, la società che gestisce Abitare.
Se vuoi vedere come si passa dal prezzo pagato dall'ospite al tuo bonifico, con un esempio completo, leggi come funzionano i conti. Per una stima sulla tua casa c'è il calcolatore di rendita.
Cosa non è incluso
Per trasparenza: restano a carico del proprietario le utenze, le spese condominiali, le imposte sulla proprietà, l'eventuale acquisto di arredi o dotazioni mancanti e le riparazioni. Ogni spesa sostenuta per tuo conto è documentata nel rendiconto.