Affittare bene una casa per brevi soggiorni non vuol dire pubblicarla su Airbnb e sperare. È un lavoro fatto di tanti passaggi, ognuno dei quali incide su quanto incassi e su quanto resta in buono stato la casa. Gestiamo affitti brevi tra Ospedaletti, Sanremo e Bordighera dal 2019 e, da allora, abbiamo seguito oltre 200 immobili: questo è il metodo che usiamo, dall'inizio alla fine.
1. Il sopralluogo, gratuito e senza impegno
Si parte sempre dalla casa vera. Veniamo a vederla, ne valutiamo posizione, spazi, dotazioni e stato, e la controlliamo con la checklist del Bollino Abitare: sicurezza, dotazioni, pulizia. Ti diciamo con franchezza cosa funziona già e cosa conviene sistemare prima di andare online.
Al sopralluogo ti diamo anche una stima di quanto può rendere, costruita sui dati delle case simili che gestiamo nella stessa zona e divisa per stagione. Se vuoi farti un'idea prima, puoi usare il calcolatore di rendita.
2. La proposta, per iscritto
Dopo il sopralluogo ricevi una proposta scritta: la commissione Abitare è il 30% + IVA, calcolata sul netto dell'incasso, senza canoni fissi né costi di attivazione. Nella proposta trovi l'elenco dei servizi inclusi, nero su bianco. Se vuoi capire nel dettaglio come si arriva dal prezzo pagato dall'ospite al bonifico che ricevi, abbiamo scritto una pagina apposta: come funzionano i conti.
3. Preparazione della casa e adempimenti
Prima di pubblicare, la casa deve essere in regola e pronta ad accogliere. Ci occupiamo noi della richiesta del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e verifichiamo le dotazioni di sicurezza richieste, come rilevatori ed estintori. Se mancano, ti diciamo cosa serve e ti aiutiamo a sistemarle.
Ti consigliamo anche i piccoli interventi che fanno la differenza nelle recensioni: una buona illuminazione, biancheria di qualità, una cucina completa, un posto comodo dove lavorare. Spesso non servono grandi spese: ne parliamo nell'articolo su come preparare la casa.
4. Foto e annunci
Le prime foto sono quelle che decidono se un ospite apre l'annuncio o passa oltre. Per questo la casa viene fotografata in modo professionale, con luce naturale e inquadrature che ne raccontano gli spazi in modo onesto. Poi scriviamo gli annunci in più lingue, con descrizioni chiare, regole della casa e tutte le informazioni che un ospite cerca prima di prenotare.
5. Distribuzione su più canali
La casa viene pubblicata su Airbnb, Booking.com, Vrbo, su portali minori e sul nostro sito diretto. Tutti i canali sono collegati da un channel manager: un solo calendario, sempre allineato, senza rischio di doppie prenotazioni. Quando ti serve la casa, blocchi le date e il calendario si aggiorna ovunque.
6. Prezzi aggiornati ogni giorno
Il prezzo giusto non è un numero fisso. Lo ricalcoliamo ogni giorno in base alla stagione, agli eventi (il Festival prima di tutto), alla domanda e alle date ancora libere. In alta stagione si può chiedere di più, nei periodi più tranquilli conviene riempire il calendario. Abbiamo spiegato il ragionamento nell'articolo sui prezzi dinamici.
7. Ospiti: dalla richiesta alla recensione
Rispondiamo noi a ogni richiesta, prima e durante il soggiorno, in più lingue. Ogni ospite fa il check-in online con verifica d'identità prima dell'arrivo e viene registrato su Alloggiati Web, come prevede la legge. Se durante il soggiorno qualcosa non va, interveniamo noi: tu non ricevi telefonate.
8. Pulizie e lavanderia di proprietà
Dopo ogni soggiorno le nostre squadre puliscono la casa seguendo una lista di controllo. Lenzuola e asciugamani li laviamo e sanifichiamo nella nostra lavanderia: non dipendiamo da fornitori esterni, quindi abbiamo controllo sulla qualità e tempi certi, anche quando un ospite parte la mattina e il successivo arriva il pomeriggio.
9. Manutenzione e cura dell'immobile
Una casa vissuta con regolarità è una casa controllata spesso. Se qualcosa si rompe, lo vediamo, lo facciamo riparare e trovi l'intervento nel rendiconto, con la ricevuta. Per i lavori più importanti ti chiediamo sempre prima.
10. Fisco, rendiconto e bonifico entro il 15
Siamo sostituti d'imposta: tratteniamo e versiamo la ritenuta del 21% e a inizio anno ti mandiamo la Certificazione Unica. Ci occupiamo anche della tassa di soggiorno e delle comunicazioni obbligatorie. Entro il 15 di ogni mese ricevi il bonifico del mese precedente, con il rendiconto riga per riga: incassi, commissione, pulizie, ritenuta.
Tutto questo lo vedi dal vivo nell'app proprietari: prenotazioni, incassi con il confronto anno su anno, rendiconti e documenti per il tuo commercialista.
Da dove cominciare
Il primo passo è una chiacchierata e un sopralluogo, entrambi gratuiti. Se vuoi, puoi proporci la tua casa oppure leggere prima cosa include esattamente la gestione e le domande che ci fanno più spesso.