« Combien va me rapporter mon logement en location courte durée ? » C'est la première question de tout propriétaire. La réponse honnête : ça dépend, mais ce n'est pas un mystère. Le rendement se construit avec quelques variables mesurables. Si vous les connaissez, vous pouvez estimer votre net avec une bonne précision et le comparer à une location classique.
Dans ce guide, vous trouvez la formule, les variables qui comptent à Sanremo, les coûts et les impôts à déduire, et les erreurs qui font baisser le résultat.
La formule : du brut au net
Le calcul part de deux chiffres et aboutit à un seul, celui qui vous intéresse vraiment.
- Chiffre d'affaires brut = nuits vendues × prix moyen par nuit.
- Moins les coûts directs du séjour : commissions des plateformes, ménage et linge.
- Moins les coûts du logement : charges, internet, part de charges de copropriété qui vous revient, entretien, consommables.
- Moins la rémunération de gestion, si vous confiez le logement à un gestionnaire.
- Moins les impôts sur les loyers : cedolare secca (impôt forfaitaire sur les loyers) ou IRPEF (impôt sur le revenu).
- = Net dans votre poche.
La taxe de séjour n'est pas un revenu pour vous : c'est le voyageur qui la paie et elle doit être reversée à la commune. Elle reste en dehors du calcul.
Les deux leviers : occupation et prix moyen
Le chiffre d'affaires brut dépend de deux leviers qui bougent ensemble.
- Occupation : le pourcentage de nuits vendues sur les nuits disponibles.
- Prix moyen par nuit (ADR dans le jargon) : ce que vous encaissez en moyenne pour chaque nuit vendue.
Un prix élevé vide le calendrier ; un prix bas le remplit mais laisse de l'argent sur la table. L'indicateur qui réunit les deux est le revenu par nuit disponible (RevPAR) : occupation × prix moyen. C'est le chiffre à regarder quand vous comparez deux périodes ou deux gestions différentes.
Ce qui fait monter le rendement à Sanremo
Emplacement
À Sanremo, trois distances comptent : celle de la mer, du centre piéton et du Teatro Ariston. Un logement à quelques minutes à pied de la mer ou de l'Ariston est plus demandé toute l'année, pas seulement l'été. Les quartiers sur les hauteurs peuvent bien rapporter s'ils offrent vue, terrasse et parking.
Taille et couchages
Un deux-pièces pour quatre personnes et un trois-pièces pour six visent des publics différents : couples et week-ends pour le premier, familles, groupes et équipes de tournage pour le second. Le nombre de chambres séparées compte plus que le nombre de canapés-lits.
Équipements
Climatisation, Wi-Fi rapide, lave-linge, cuisine complète, ascenseur, terrasse ou vue sur la mer sont des filtres que les voyageurs utilisent vraiment sur les plateformes. Chaque équipement manquant vous exclut d'une partie des recherches.
Photos, annonce et avis
Deux appartements semblables dans le même immeuble peuvent rapporter très différemment. Des photos professionnelles, une annonce claire en plusieurs langues et de bonnes notes apportent plus de réservations à de meilleurs prix. Pour aller plus loin : Comment préparer votre logement pour la location courte durée.
La saisonnalité à Sanremo
Sanremo a une demande mieux répartie que beaucoup de stations balnéaires :
- Été : le pic classique, avec des séjours plus longs et des familles.
- Février, semaine du Festival : la demande la plus forte de l'année près de l'Ariston, avec des prix par nuit bien au-dessus de la moyenne hivernale. Les dates 2027 ont été annoncées du 16 au 20 février.
- Printemps et automne : climat doux, événements, piste cyclable, touristes venus de France et d'Europe du Nord.
- Hiver : demande plus faible, mais avec des week-ends, des ponts, des déplacements professionnels et des séjours de moyenne durée.
Une bonne gestion travaille justement sur les mois intermédiaires : c'est là que vous gagnez la différence par rapport à ceux qui ne louent que l'été. Lisez Prix dynamiques en location courte durée.
Les coûts à déduire
| Poste | Qui paie | Notes |
|---|---|---|
| Commissions des plateformes | propriétaire (en partie le voyageur) | varient selon la plateforme et le modèle tarifaire |
| Ménage et linge | en général couverts par les frais de ménage du voyageur | par séjour |
| Charges et internet | propriétaire | électricité et climatisation pèsent l'été |
| Consommables | propriétaire | produits de salle de bains, cuisine, kit d'accueil |
| Entretien | propriétaire | petites interventions et usure |
| Gestion | propriétaire | si vous confiez le logement à un gestionnaire |
| Taxe de séjour | voyageur | encaissée puis reversée à la commune |
Le détail de chaque poste, y compris le CIN, la sécurité et la rémunération de gestion, est dans le guide Combien coûte la gestion d'une location courte durée.
Les impôts sur les loyers
Pour un particulier qui loue pour des périodes allant jusqu'à 30 jours, voici les règles en 2026 :
- cedolare secca à 21 % sur un bien au choix ;
- cedolare secca à 26 % sur les autres biens en location courte durée ;
- à partir du troisième bien loué en courte durée la même année, l'activité est considérée comme commerciale : il faut un numéro de TVA et le régime d'entreprise, et la cedolare secca ne s'applique plus.
Si un intermédiaire encaisse les loyers pour votre compte, il retient une retenue à la source de 21 % à titre d'acompte, la reverse et vous remet la Certificazione Unica (l'attestation fiscale annuelle). Les règles changent souvent : pour votre situation, voyez toujours avec votre expert-comptable. Vous trouvez tout dans Impôts, CIN et réglementation.
Location courte ou location classique ?
La bonne comparaison se fait entre deux nets, pas entre deux bruts. En location classique, vous encaissez moins, mais avec peu de coûts et peu de travail ; en location courte, le potentiel est plus élevé, mais les coûts et l'engagement augmentent. Pensez aussi à ce que vaut pour vous le fait de pouvoir utiliser le logement quelques semaines par an. La comparaison complète est dans Location courte ou location classique.
Comment lire une estimation de rendement
Quand quelqu'un vous propose un chiffre, posez toujours ces questions :
- Est-il brut ou net ? Une estimation sérieuse dit quels coûts et quels impôts elle a déjà déduits.
- Sur quelle occupation repose-t-il ? L'hypothèse d'un logement plein toute l'année n'est réaliste dans aucune station balnéaire.
- Tient-il compte du calendrier réel ? Les semaines que vous gardez pour vous, les travaux d'entretien et les mois de fermeture doivent être retirés des nuits disponibles.
- De quelles données part-il ? Les estimations les plus fiables utilisent les réservations réelles de logements semblables dans le même quartier, pas des moyennes nationales.
Un bon chiffre est un chiffre que vous pouvez vérifier au bout d'un an, en le comparant au relevé de compte.
Les erreurs qui font baisser le rendement
- Prix fixe toute l'année : vous ratez les pics et vous restez vide en période creuse.
- Calendrier bloqué trop longtemps pour un usage personnel pendant les mois les plus demandés.
- Mauvais séjour minimum : trop long l'hiver, trop court l'été.
- Réponses lentes aux voyageurs : les plateformes récompensent ceux qui répondent vite.
- Obligations négligées : une amende pour CIN manquant ou une erreur sur la taxe de séjour peut effacer des mois de marge.
Questions fréquentes
Puis-je utiliser le logement pour moi quelques semaines par an ? Oui. Il suffit de bloquer les dates à l'avance dans le calendrier ; gardez en tête que les semaines d'août et du Festival sont celles qui rapportent le plus.
Le rendement est-il le même chaque année ? Non. Il varie selon les événements, le calendrier des jours fériés et la concurrence. C'est pourquoi il vaut mieux comparer le même mois d'une année sur l'autre, pas seulement le total.
Faut-il tout remeubler ? Presque jamais. Souvent, quelques interventions ciblées, de bonnes photos et les équipements que les voyageurs recherchent suffisent.
Notre façon de travailler
Abitare est une entreprise d'hospitalité et de technologie née à Sanremo : plus de 200 biens gérés depuis 2019. Abitare OS, la plateforme sur laquelle nous travaillons (logiciel de Federico Aresio concédé en utilisation à ABC SRLS), met à jour les prix chaque jour selon la demande, publie le logement sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, les petits portails et le site direct, avec calendriers et prix synchronisés par un channel manager, et gère le check-in en ligne avec vérification d'identité.
En tant que substituts d'impôt, nous nous occupons de la retenue de 21 % et de la Certificazione Unica, ainsi que de la taxe de séjour, des déclarations Alloggiati (le signalement des voyageurs à la police) et du CIN. Dans l'appli propriétaires, vous voyez les réservations en direct, les encaissements, le relevé mensuel et la comparaison d'une année sur l'autre ; le virement arrive avant le 15 du mois.
Calculez le rendement de votre logement
Les moyennes génériques servent peu : ce qui compte, c'est votre logement, avec son emplacement et ses équipements. Avec le calculateur de rendement, vous obtenez une estimation du net après retenue, ménage et commission. Si vous voulez en parler de vive voix, prenez rendez-vous en choisissant le jour et le créneau horaire.