„Wie viel bringt mir meine Wohnung als Kurzzeitvermietung?“ Das ist die erste Frage jedes Eigentümers. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an, aber es ist kein Geheimnis. Der Ertrag ergibt sich aus wenigen messbaren Größen. Wenn du sie kennst, kannst du deinen Nettoertrag ziemlich genau schätzen und mit einer klassischen Vermietung vergleichen.
In diesem Guide findest du die Formel, die Größen, die in Sanremo zählen, die abzuziehenden Kosten und Steuern und die Fehler, die das Ergebnis drücken.
Die Formel: von brutto zu netto
Die Rechnung beginnt mit zwei Zahlen und endet bei einer einzigen, der, die dich wirklich interessiert.
- Bruttoumsatz = verkaufte Nächte × Durchschnittspreis pro Nacht.
- Minus direkte Kosten des Aufenthalts: Provisionen der Portale, Reinigung und Wäsche.
- Minus Kosten der Wohnung: Nebenkosten, Internet, dein Anteil am Hausgeld, Instandhaltung, Verbrauchsmaterial.
- Minus Verwaltungshonorar, wenn du einen Verwalter beauftragst.
- Minus Steuern auf die Miete: cedolare secca (pauschale Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen) oder IRPEF (die italienische Einkommensteuer).
- = Netto in deiner Tasche.
Die Kurtaxe ist kein Ertrag für dich: Der Gast zahlt sie, und sie wird an die Gemeinde abgeführt. Lass sie aus der Rechnung heraus.
Die zwei Hebel: Auslastung und Durchschnittspreis
Der Bruttoumsatz hängt von zwei Hebeln ab, die sich gemeinsam bewegen.
- Auslastung: der Anteil der verkauften Nächte an den verfügbaren Nächten.
- Durchschnittspreis pro Nacht (im Fachjargon ADR): wie viel du im Schnitt pro verkaufter Nacht einnimmst.
Ein hoher Preis leert den Kalender; ein niedriger füllt ihn, lässt aber Geld liegen. Die Kennzahl, die beides verbindet, ist der Umsatz pro verfügbarer Nacht (RevPAR): Auslastung × Durchschnittspreis. Diese Zahl solltest du ansehen, wenn du zwei Zeiträume oder zwei Verwaltungen vergleichst.
Was den Ertrag in Sanremo steigert
Lage
In Sanremo zählen drei Entfernungen: zum Meer, zur Fußgängerzone und zum Teatro Ariston. Eine Wohnung wenige Gehminuten vom Meer oder vom Ariston wird das ganze Jahr über stärker nachgefragt, nicht nur im Sommer. Wohnungen am Hang können gut laufen, wenn sie Aussicht, Terrasse und Parkplatz bieten.
Größe und Betten
Eine Zweizimmerwohnung für vier Personen und eine Dreizimmerwohnung für sechs sprechen unterschiedliche Gäste an: die erste Paare und Wochenendgäste, die zweite Familien, Gruppen und Drehteams. Die Zahl der getrennten Schlafzimmer zählt mehr als die Zahl der Schlafsofas.
Ausstattung
Klimaanlage, schnelles WLAN, Waschmaschine, voll ausgestattete Küche, Aufzug, Terrasse oder Meerblick sind Filter, die Gäste auf den Portalen wirklich nutzen. Jedes fehlende Ausstattungsmerkmal schließt dich von einem Teil der Suchen aus.
Fotos, Inserat und Bewertungen
Zwei ähnliche Wohnungen im selben Haus können sehr unterschiedlich laufen. Professionelle Fotos, ein klares Inserat in mehreren Sprachen und gute Bewertungen bringen mehr Buchungen zu besseren Preisen. Mehr dazu in So bereitest du deine Wohnung auf die Kurzzeitvermietung vor.
Die Saisonalität in Sanremo
Sanremo hat eine gleichmäßiger verteilte Nachfrage als viele Badeorte:
- Sommer: die klassische Spitze, mit längeren Aufenthalten und Familien.
- Februar, Festivalwoche: die höchste Nachfrage des Jahres rund um das Ariston, mit Preisen pro Nacht weit über dem Winterdurchschnitt. Die Termine für 2027 wurden für den 16. bis 20. Februar angekündigt.
- Frühling und Herbst: mildes Klima, Veranstaltungen, Radweg, Gäste aus Frankreich und Nordeuropa.
- Winter: geringere Nachfrage, aber mit Wochenenden, Brückentagen, Geschäftsreisenden und mittellangen Aufenthalten.
Eine gute Verwaltung arbeitet gerade an den Zwischenmonaten: Dort holst du den Unterschied zu denen heraus, die nur im Sommer vermieten. Lies Dynamische Preise bei Kurzzeitvermietungen.
Die abzuziehenden Kosten
| Posten | Wer zahlt | Hinweise |
|---|---|---|
| Provisionen der Portale | Eigentümer (teils der Gast) | je nach Portal und Tarifmodell unterschiedlich |
| Reinigung und Wäsche | meist durch die Reinigungsgebühr des Gastes gedeckt | pro Aufenthalt |
| Nebenkosten und Internet | Eigentümer | Strom und Klimaanlage schlagen im Sommer zu Buche |
| Verbrauchsmaterial | Eigentümer | Bad- und Küchenprodukte, Willkommensset |
| Instandhaltung | Eigentümer | kleine Reparaturen und Verschleiß |
| Verwaltung | Eigentümer | wenn du einen Verwalter beauftragst |
| Kurtaxe | Gast | wird eingenommen und an die Gemeinde abgeführt |
Die Details zu jedem Posten, einschließlich CIN, Sicherheit und Verwaltungshonorar, findest du im Guide Was kostet die Verwaltung einer Kurzzeitvermietung?.
Die Steuern auf die Miete
Für eine Privatperson, die für Zeiträume bis zu 30 Tagen vermietet, gelten 2026 diese Regeln:
- cedolare secca zu 21 % auf eine Immobilie deiner Wahl;
- cedolare secca zu 26 % auf die weiteren kurzzeitvermieteten Immobilien;
- ab der dritten Immobilie, die im selben Jahr kurzzeitvermietet wird, gilt die Tätigkeit als gewerblich: Du brauchst eine Partita IVA (italienische Umsatzsteuer-Identifikationsnummer) und das Unternehmensregime, und die cedolare secca gilt nicht mehr.
Wenn ein Vermittler die Mieten für dich einnimmt, behält er eine Quellensteuer von 21 % als Vorauszahlung ein, führt sie ab und stellt dir die Certificazione Unica (jährliche Steuerbescheinigung) aus. Die Regeln ändern sich oft: Sprich für deine Situation immer mit deinem Steuerberater. Alles dazu in Steuern, CIN und Vorschriften.
Kurzzeitvermietung oder klassische Vermietung?
Der richtige Vergleich ist der zwischen zwei Nettobeträgen, nicht zwischen zwei Bruttobeträgen. Bei der klassischen Vermietung nimmst du weniger ein, hast aber wenige Kosten und wenig Arbeit. Bei der Kurzzeitvermietung ist das Potenzial höher, aber Kosten und Aufwand wachsen. Bedenke auch, was es dir wert ist, die Wohnung ein paar Wochen im Jahr selbst zu nutzen. Den vollständigen Vergleich findest du in Kurzzeitvermietung oder klassische Vermietung.
So liest du eine Ertragsschätzung
Wenn dir jemand eine Zahl nennt, stell immer diese Fragen:
- Brutto oder netto? Eine seriöse Schätzung sagt, welche Kosten und Steuern schon abgezogen sind.
- Auf welcher Auslastung beruht sie? Eine das ganze Jahr volle Wohnung ist in keinem Badeort realistisch.
- Berücksichtigt sie den echten Kalender? Die Wochen, die du selbst nutzt, Wartungsarbeiten und Schließmonate müssen von den verfügbaren Nächten abgezogen werden.
- Auf welchen Daten basiert sie? Die verlässlichsten Schätzungen nutzen echte Buchungen ähnlicher Wohnungen in derselben Gegend, keine landesweiten Durchschnittswerte.
Eine gute Zahl ist eine, die du nach einem Jahr mit der Abrechnung vergleichen kannst.
Die Fehler, die den Ertrag senken
- Fester Preis das ganze Jahr: Du verpasst die Spitzen und bleibst in schwachen Zeiten leer.
- Kalender zu lange gesperrt für die Eigennutzung in den gefragtesten Monaten.
- Falscher Mindestaufenthalt: im Winter zu lang, im Sommer zu kurz.
- Langsame Antworten an Gäste: Die Portale belohnen schnelle Antworten.
- Vernachlässigte Pflichten: Eine Strafe wegen fehlendem CIN oder ein Fehler bei der Kurtaxe frisst Monate an Marge.
Häufige Fragen
Kann ich die Wohnung ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen? Ja. Du musst die Daten nur rechtzeitig im Kalender sperren. Bedenke, dass die Wochen im August und zum Festival die ertragreichsten sind.
Ist der Ertrag jedes Jahr gleich? Nein. Er ändert sich mit Veranstaltungen, dem Feiertagskalender und der Konkurrenz. Deshalb vergleichst du am besten denselben Monat im Jahresvergleich, nicht nur die Gesamtsumme.
Muss ich komplett neu einrichten? Fast nie. Oft reichen gezielte Maßnahmen, gute Fotos und die Ausstattung, die Gäste suchen.
So arbeiten wir
Abitare ist ein Gastgewerbe- und Technologieunternehmen aus Sanremo: über 200 verwaltete Immobilien seit 2019. Abitare OS, die Plattform, mit der wir arbeiten (eine Software von Federico Aresio, die der ABC SRLS zur Nutzung überlassen wird), passt die Preise täglich an die Nachfrage an, veröffentlicht die Wohnung auf Airbnb, Booking.com, Vrbo, kleineren Portalen und der eigenen Website, mit Kalendern und Preisen, die ein Channel Manager synchron hält, und wickelt den Online-Check-in mit Identitätsprüfung ab.
Als Steuereinbehaltspflichtige kümmern wir uns um die 21-%-Quellensteuer und die Certificazione Unica, dazu um Kurtaxe, Alloggiati-Meldungen (Gästemeldung an die Polizei) und CIN. In der Eigentümer-App siehst du Buchungen live, Einnahmen, die Monatsabrechnung und den Vorjahresvergleich; die Überweisung kommt bis zum 15. des Monats.
Berechne den Ertrag deiner Wohnung
Allgemeine Durchschnittswerte helfen wenig: Es zählt deine Wohnung, mit ihrer Lage und ihrer Ausstattung. Mit dem Ertragsrechner bekommst du eine Schätzung des Nettoertrags nach Quellensteuer, Reinigung und Provision. Wenn du lieber persönlich sprechen möchtest, vereinbare einen Termin und wähle Tag und Uhrzeit.